2020年上半年,，樓市先是受到疫情沖擊而基本處于停滯狀態(tài),，但隨著疫情好轉(zhuǎn)，堆積的需求集中釋放,。5月和6月房地產(chǎn)市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇,，小陽(yáng)春態(tài)勢(shì)明顯,，多個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比同比增長(zhǎng),，有的城市甚至出現(xiàn)多個(gè)萬(wàn)人搖號(hào)項(xiàng)目,。

　　法拍房和豪宅受熱捧

　　6月26日，京東法拍頁(yè)面顯示,，位于北京亦莊的一個(gè)別墅項(xiàng)目評(píng)估價(jià)1047.2萬(wàn)元，14位購(gòu)房者經(jīng)過(guò)48輪舉牌,，從733萬(wàn)元的起拍價(jià)一路拍到1100.2萬(wàn)元,，較之起拍價(jià)溢價(jià)高達(dá)50%。

　　而在此之前,，6月19日,，位于北京西城區(qū)陶然亭的一套辦公用房從422萬(wàn)元起拍，經(jīng)過(guò)217輪競(jìng)拍,，成交價(jià)為704萬(wàn)元,，比評(píng)估價(jià)602萬(wàn)元還高16.9%。5月20日,，位于北京順義區(qū)的一套評(píng)估價(jià)為5365.3萬(wàn)元的別墅用房,，從起拍價(jià)3756萬(wàn)元拍至6146萬(wàn)元，較之起拍價(jià)溢價(jià)高達(dá)63.6%,。

　　對(duì)此,，一位法拍房行業(yè)的人士表示，自今年5月以來(lái),，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖,，法拍房也成為眾多購(gòu)房者的可選標(biāo)的，拍賣價(jià)格一路走高,，近兩個(gè)月最終拍賣價(jià)格基本與市價(jià)持平或略低于市價(jià),，不像前幾個(gè)月有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)?！叭ツ甑捉衲瓿?，一套位于雙井的住宅拍賣，與近期同一小區(qū)住宅拍賣,，無(wú)論是起拍價(jià)還是拍得單價(jià)都有較大幅度的價(jià)差”,。

　　淘寶和京東拍賣頁(yè)詳情也顯示,，位于同一小區(qū)的同層次同戶型住宅分別在2019年12月1日和2020年6月2日拍賣，前者起拍價(jià)568.4萬(wàn)元,、拍出價(jià)616.4萬(wàn)元,，后者起拍價(jià)661.2萬(wàn)元、拍出價(jià)869.1萬(wàn)元,，價(jià)差明顯,。

　　值得注意的是，市場(chǎng)熱度不僅體現(xiàn)在法拍房難“撿漏”,，深圳,、上海等核心一二線城市豪宅市場(chǎng)也出現(xiàn)搶購(gòu)潮。

　　6月24日,，上?！笆飞献钯F豪宅”項(xiàng)目翠湖天地五期開盤銷售，單價(jià)約16.5萬(wàn)元/平方米,，是這輪調(diào)控以來(lái)上海報(bào)價(jià)最高的樓盤,，主力戶型均價(jià)高達(dá)5000萬(wàn)元/套。而在此之前,，三湘印象名邸項(xiàng)目均價(jià)12.18萬(wàn)元/平方米,，認(rèn)籌率高達(dá)700%，開盤當(dāng)日即售罄,。

　　深圳方面,，今年前5個(gè)月，深業(yè)中城,、招商太子灣,、新錦安壹號(hào)公館等豪宅銷售金額均達(dá)30億元左右,，金眾·麒麟公館、招商·領(lǐng)璽更是接近50億元,。

　　對(duì)此,，克而瑞研究中心研究員楊科偉表示,，疫情過(guò)后,，貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，信貸資金整體趨向?qū)捤?，短期?nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將慣性延續(xù),，成交或?qū)⒊掷m(xù)處于高位，房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間,。

　　樓市成交“過(guò)山車”土地市場(chǎng)再度活躍

　　法拍房,、豪宅受熱捧的根本原因還是整體市場(chǎng)的回暖,。2020年上半年，樓市受疫情影響,，1至2月基本停擺,，自3月起樓市回暖加速，走出一波“過(guò)山車”行情,。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，1至2月商品房銷售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%,；銷售額8203億元,，下降35.9%。其中,，住宅銷售面積下降39.2%,，銷售額下降34.7%。

　　但疫情只是延后了購(gòu)房需求的釋放,。克而瑞研究中心報(bào)告顯示,，疫情后核心一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖,。4月,，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)一二線城市成交面積持續(xù)上升,，環(huán)比增幅高達(dá)30%左右，同比跌幅皆收窄至20%以內(nèi),。成都,、長(zhǎng)沙等城市成交面積基本恢復(fù)到疫前水平，深圳,、杭州,、青島等城市成交面積率先實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

　　5月,，克而瑞監(jiān)測(cè)的百城數(shù)據(jù)顯示,，近半數(shù)城市商品住宅成交面積同比環(huán)比均增長(zhǎng)，熱點(diǎn)二線城市同比漲幅已突破20%,。上海,、杭州、南京,、寧波,、溫州、清遠(yuǎn)等城市5月成交量創(chuàng)下近兩年高點(diǎn),，其中,，上海5月商品住宅成交面積突破100萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)54%，環(huán)比增長(zhǎng)76%,。

　　到了6月,，樓市快速回暖態(tài)勢(shì)仍未減弱?？硕鹧芯恐行淖钚聢?bào)告顯示,，6月22日至28日的一周，一線城市成交指數(shù)為138.75,，環(huán)比下降3.85點(diǎn),；二線城市成交指數(shù)為147.61，環(huán)比上升20.85點(diǎn),；三四線城市成交指數(shù)為221.84，環(huán)比上升90.18點(diǎn),。

　　二手房方面，6月15日至21日的一周,，一線城市中，北京成交面積38.31萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)117%；深圳成交面積22.78萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)69%

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春很大程度是因?yàn)橐患径纫咔閴阂值氖袌?chǎng)需求疊加降息降準(zhǔn)帶來(lái)的政策寬松,。6月市場(chǎng)繼續(xù)維持5月的升溫態(tài)勢(shì)，大部分城市成交量已經(jīng)超過(guò)去年同期,。

　　土地市場(chǎng)方面，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，截至6月29日，今年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫,，杭州、深圳,、廣州,、北京等城市高價(jià)地持續(xù)出現(xiàn),。具體來(lái)看，50個(gè)大城市合計(jì)土地出讓額2.18萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)11.6%。其中,，36個(gè)城市賣地額超過(guò)200億元，杭州,、上海、北京和廣州分別以1639億元,、1313億元、1143億元和1015億元占據(jù)前4位,。

　　易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告也顯示，百城土地市場(chǎng)逐漸回暖,。1月至5月,，4個(gè)一線城市居住用地成交面積1479萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)35.3%,；32個(gè)二線城市居住用地成交面積11359萬(wàn)平方米，同比減少12.4%,；64個(gè)三四線城市居住用地成交面積8527萬(wàn)平方米，同比減少2.2%,。

　　從地價(jià)來(lái)看，1月至5月,，全國(guó)100個(gè)城市居住用地平均價(jià)格為每平方米6213元，同比上漲13.8%。其中,，4個(gè)一線城市居住用地平均價(jià)格為每平方米18499元，同比上漲38.6%,。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)繼續(xù)回暖的態(tài)勢(shì),。他認(rèn)為，當(dāng)前外部環(huán)境改善,，房企拿地信心也逐漸增強(qiáng),，而優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較多有助于相關(guān)城市土地市場(chǎng)走出低谷,。

　　張大偉認(rèn)為，在降準(zhǔn)降息等政策影響下,，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交,，使得土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升,。他表示,，雖然整體地價(jià)仍未全面上漲,，但部分城市的部分地價(jià)已經(jīng)達(dá)到歷史高點(diǎn)。

　　房住不炒下政策難松

　　值得注意的是,，雖然成交量明顯回暖,，但樓市庫(kù)存依然處于高位,。易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《全國(guó)與9城供求關(guān)系與庫(kù)存報(bào)告》顯示,，5月全國(guó)商品住宅潛在供求比為1.12，環(huán)比下降0.4%,，同比上升14.8%,。

　　易居研究院研究員王若辰表示，供求關(guān)系是決定房地產(chǎn)價(jià)格短周期波動(dòng)的關(guān)鍵因素之一,，通常來(lái)說(shuō),，在僅考慮供求關(guān)系的情況下，當(dāng)住宅供應(yīng)量小于需求量時(shí),，房?jī)r(jià)易漲難跌,；當(dāng)住宅供應(yīng)量大于未來(lái)需求量時(shí)，房?jī)r(jià)易跌難漲,。

　　王若辰認(rèn)為,，目前樓市仍然處于供大于求狀態(tài)。雖然一季度后因疫情積壓的需求有所釋放,，但疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響并未消退,，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行周期，需求并不能回到疫情前的水平,，預(yù)計(jì)今年9月大概率是短期潛在供求比的高點(diǎn),。

　　報(bào)告說(shuō)，4月,，天津,、湖州、鄭州,、杭州,、重慶、南京,、蘇州,、三亞和上海9個(gè)城市的潛在供求比分別為1.32、1.22,、1.20,、1.11、1.07,、1.06,、1.04、1.04和0.98,，除上海供求比略小于1外,，其他城市均處于供大于求狀態(tài),。從去化周期來(lái)看,，4月，三亞,、天津,、南京、蘇州、鄭州,、杭州,、湖州、重慶和上海的新開工未售庫(kù)存去化周期分別為46.4個(gè)月,、40.9個(gè)月,、22.8個(gè)月、22.8個(gè)月,、21.1個(gè)月,、13.3個(gè)月、13.3個(gè)月,、12.6個(gè)月和10.3個(gè)月,，整體去化壓力大。

　　一面是庫(kù)存去化周期仍在上升,，一面是房住不炒紅線難破,。楊科偉表示，上半年多省市在土地出讓環(huán)節(jié)給市場(chǎng),、企業(yè)減壓,，主要涉及取消限制性規(guī)定、增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng),、延期或分期繳納土地款和延長(zhǎng)竣工期限等。從下半年政策來(lái)看,，房地產(chǎn)信貸政策將整體中性偏積極,，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，嚴(yán)防信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)市場(chǎng),。

　　從地方政策來(lái)看,，楊科偉認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策仍以穩(wěn)為主,，從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓,。地方因城施策，調(diào)控政策或?qū)⒗^續(xù)維穩(wěn),，限價(jià)政策或?qū)⑦M(jìn)一步放開,，短期內(nèi)放松限購(gòu)、限售的可能性不大,。

　　楊科偉還表示,，因疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，地方放松樓市動(dòng)力較大,，未來(lái)還應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)監(jiān)管,。他建議,，房企融資環(huán)境分類放松，對(duì)于高杠桿,、高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房企以及拿地激進(jìn)的房企,，仍要監(jiān)督企業(yè)有序去杠桿或穩(wěn)杠桿。居民部門仍需穩(wěn)杠桿,，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升,。部分城市或在現(xiàn)有限貸政策框架內(nèi)適度放松限貸，其中,，放松公積金貸款,、下調(diào)房貸利率、調(diào)降首付比例都是可以考慮的選項(xiàng),。不過(guò),，認(rèn)房不認(rèn)貸、二套貸款已結(jié)清算首套等重磅刺激性政策較難落地,。