中新經(jīng)緯客戶端5月10日電(薛宇飛)今年4月24日,，蘇州工業(yè)園區(qū)公布了已經(jīng)停工數(shù)年的蘇州中南中心的規(guī)劃方案，如外界預(yù)料,，這座超高層建筑的建設(shè)高度從原來的729米降到了499米,。至于為何是499米，3天后的一份文件似乎能揭開答案,。

　　4月27日,，住建部、國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》(以下簡稱“通知”),，其中提到，要嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”,，一般不得新建500米以上建筑,。中南中心以1米之差，未觸及“限高令”,，成為國內(nèi)規(guī)劃和建設(shè)中的超高層建筑“削高”的最新案例之一,。

　　近些年，超高層摩天大樓在各地拔地而起,，規(guī)劃中的600米,、700米甚至800米的建筑屢見不鮮，但隨著社會對摩天大樓的態(tài)度逐漸理性,，其負(fù)面問題越來越被人們所關(guān)注,。住建部政策研究中心原主任秦虹對中新經(jīng)緯客戶端分析稱,，政府公開文件中出現(xiàn)“一般不得”的字眼，就可能意味著沒有經(jīng)過特殊的批準(zhǔn),，是不被允許的,。今后立項新建的500米以上的超高層項目，估計都會受到影響,。

　　地標(biāo)建筑頻頻變矮500米早是隱形門檻,？

　　其實，在4月27日的通知發(fā)布之前,，全國多座規(guī)劃和建設(shè)中的超高層建筑都已經(jīng)被“削高”,，500米的高度，成為超高層建筑的隱形門檻,。

　　2012年,，中南建設(shè)公司以6630萬元的價格拍得位于“蘇州之門”北側(cè)一幅1.65萬平方米的地塊，用于建設(shè)蘇州中南中心,。按照早前規(guī)劃,，中南中心地上138層，地下5層,，檐口高度598米,，以塔冠最高點729米的高度成為當(dāng)時“國內(nèi)在建第一高樓”。

　　不過,，媒體稱,，中南中心從2014年1月3日開始施工，2015年4月4日所有樁基全部完成施工,，但不久,，就傳出停工的消息。蘇州電視臺2019年8月底報道稱,，拿地數(shù)年,，中南中心的工地仍是雜草叢生、磚塊亂堆,，蘇州工業(yè)園區(qū)國土環(huán)保局公開回應(yīng)稱,，因國家超高層限高政策，該項目正在辦理規(guī)劃變更手續(xù),。

　　直至今年4月24日,，蘇州工業(yè)園區(qū)公布了中南中心的項目規(guī)劃方案，建筑效果圖與之前相比,，發(fā)生了較大的變化,，整體造型方中帶圓，建設(shè)高度則由原來的729米大幅削減至499米,。近日,，就中南中心削減建設(shè)高度一事,，中新經(jīng)緯客戶端詢問了中南集團相關(guān)人士，但截至發(fā)稿,，未收到回復(fù),。

　　中海地產(chǎn)曾計劃在成都天府新區(qū)修建一座677米的超高層建筑，這就是熊貓大廈,，后更名為“一帶一路大廈”,。中海地產(chǎn)拿地后，地標(biāo)建筑沒有過多進(jìn)展,，677米的建設(shè)高度也不再成為宣傳重點,，當(dāng)?shù)鼐蛡鞒龈叨仍庀鳒p的消息。2019年8月底,，中海地產(chǎn)的一位內(nèi)部人士對中新經(jīng)緯客戶端表示,，該地標(biāo)項目的方案正在調(diào)整中，高度會有一些變化,，但仍未確定,。

　　中新經(jīng)緯客戶端注意到，今年4月16日,，中國建筑西南勘察設(shè)計研究院有限公司的微信公眾號“四川省城市特殊巖石工程技術(shù)研究中心”,，發(fā)布了一篇名為《好消息——擬建西部第一高樓地基基礎(chǔ)方案順利過會》文章。文章稱,，中建西勘院成功組織召開中海成都天府新區(qū)超高層項目1號地塊地基承載力專家評審會,，認(rèn)為“項目研究成果突破現(xiàn)行規(guī)范，為高達(dá)489m的超高層建筑地基基礎(chǔ)論證提供強力可靠支撐,。在“項目研究背景”一欄,，文章稱，“中?！境啥继旄聟^(qū)超高層項目】1號地塊是中國建筑投資,、建造為一體的重大工程，該工程主樓超塔建筑高度達(dá)489m,?！?/p>

　　深圳是中國摩天大樓較為集中的城市之一，也是諸多房地產(chǎn)開發(fā)商競逐城市天際線的戰(zhàn)場,，在超高層建筑的規(guī)劃上，房企也頻頻喊出600米,、700米乃至800米的口號,。華潤湖貝塔，最初的設(shè)計高度達(dá)到830米,，后來一路削減,，從700米降至666米,，2019年8月最終降至500米；深圳羅湖區(qū)的晶都酒店,、寰宇大廈,，原來的批準(zhǔn)建設(shè)海拔高度分別是700米、642米,，減去地面高度,，兩地塊建筑物的實際高度分別為693米和633米，但到了2019年11月,，均被改為500米,。

　　武漢綠地中心，最初規(guī)劃高度為636米,，比已經(jīng)建成的中國第一高樓上海中心大廈還高4米,，但最終的建設(shè)高度被定為475米；在南京,，金茂在河西的G97地塊和綠地在江北的G41地塊,，此前都將建設(shè)高度規(guī)劃為500米以上甚至600米，頗有你追我趕的架勢,，經(jīng)過一番調(diào)整,，高度雙雙降到了500米；西安的中國國際絲路中心大廈,，最初的高度是501米,，后來削減3米，降至498米,。

　　政策逐步收緊超高層建筑須兩部委復(fù)核

　　中新經(jīng)緯客戶端梳理發(fā)現(xiàn),，規(guī)范超高層建筑之前就有端倪，雖沒有詳盡的方案,，但管控的態(tài)度在逐漸加強,。2016年2月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中指出,，強化公共建筑和超限高層建筑設(shè)計管理,，建立大型公共建筑工程后評估制度。

　　2016年7月,，住建部在對全國政協(xié)十二屆四次會議第3228號提案的答復(fù)中稱,，摩天大樓，或稱超高層建筑,，是一種高強度的開發(fā)方式,，被認(rèn)為可以最大限度地集約使用土地，最大限度地拓展城市空間,，緩解城市用地緊張的矛盾,。隨著摩天大樓越建越多,，社會各界對摩天大樓的認(rèn)識越來越理性，其負(fù)面問題也越來越被人們所關(guān)注,，比如摩天大樓由于建設(shè)和維護(hù)成本高,、消防風(fēng)險大、破壞城市風(fēng)貌,，以及常常被看做“政績工程”“形象工程”而飽受詬病,。研究認(rèn)為，建設(shè)摩天大樓,，反映出投資者和決策者對城市現(xiàn)代化,、現(xiàn)代建筑文化、土地節(jié)約集約利用的認(rèn)識不全面,，不符合綠色,、低碳發(fā)展要求，應(yīng)嚴(yán)格控制,。

　　住建部在上述答復(fù)中還稱,，要求在城市總體規(guī)劃中對重要地區(qū)明確建筑高度限制，在控制性詳細(xì)規(guī)劃中明確用地性質(zhì),、容積率,、建筑高度等控制性要求。2017年7月,，住建部又在回復(fù)另一名政協(xié)委員的提案中有類似的表述,。

　　2019年9月，住建部在《關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)的指導(dǎo)意見》中稱,，嚴(yán)格控制超高層建筑建設(shè),，嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，加強超限高層建筑抗震,、消防,、節(jié)能等管理。

　　住建部,、國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》,。來源：住建部網(wǎng)站

　　直至今年4月27日，住建部,、國家發(fā)改委發(fā)布通知,，對新建500米以上、250米以上及100米以上建筑進(jìn)行了規(guī)范,。通知稱,，在超高層地標(biāo)建筑方面，要嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑,，各地因特殊情況確需建設(shè)的，應(yīng)進(jìn)行消防,、抗震,、節(jié)能等專項論證和嚴(yán)格審查，審查通過的還需上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國家發(fā)展改革委復(fù)核,，未通過論證、審查或復(fù)核的不得建設(shè),。

　　通知還稱,，要按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑,，確需建設(shè)的,，由省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同有關(guān)部門結(jié)合消防等專題論證進(jìn)行建筑方案審查，并報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案,。

　　秦虹分析稱,，這一政策的出臺是有多方面原因的，也是考慮到了超高層建筑帶來的一些影響,。她指出,，政府公開文件中出現(xiàn)“一般不得”的字眼，就可能意味著沒有經(jīng)過特殊的批準(zhǔn),，是不被允許的,。

　　秦虹預(yù)計，兩部委的通知后,，立項新建的500米以上的超高層項目估計都會受到影響,。而在建項目是否會被波及,，各地可能會做一定的評估,，并采取彌補措施。

　　巧合的是,，就在4月27日兩部委的通知公布后,，就有項目應(yīng)聲下調(diào)。據(jù)了解,，寶能集團在沈陽打造的寶能GFC,，計劃修建高度為568米，是東北第一高樓,，但后來漸漸鮮有提及高度問題,。至今年4月28日、29日，寶能GFC的微信公眾號連續(xù)發(fā)布的兩篇文章中都顯示,，寶能GFC的高度為500米,。

　　超4成摩天樓在中國修建過程多波折

　　經(jīng)過幾十年的建設(shè)，中國早已不缺摩天大樓,，與全球其他國家相比,，在數(shù)量上更是遙遙領(lǐng)先。世界高層建筑與都市人居學(xué)會( CTBUH )發(fā)布《2018年高層建筑回顧報告》顯示,，2018年,，中國各地共建成88座200米以上的摩天大樓，占全球總數(shù)的61.5%,；全球200米及以上的高層建筑總數(shù)達(dá)1478座,，中國就擁有678座，占全球總數(shù)的45.9%,。

　　從2003年起全球范圍內(nèi)每年最高的竣工建筑,。來源：《2018年高層建筑回顧報告》

　　“中國摩天大樓的數(shù)量很多，占到全球總數(shù)的很大一部分,，住建部門應(yīng)該對修建超高層建筑進(jìn)行約束,。”清華大學(xué)建筑學(xué)院教授宋曄皓在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時稱,，經(jīng)過多年的實踐,，修建超高層建筑已經(jīng)沒有過多的技術(shù)難點，但要考慮是否需要,。

　　宋曄皓稱,，在寸土寸金的區(qū)域修建超高層建筑，可以緩解用地緊張的狀況,，但對于很多城市與區(qū)域而言,，其土地開發(fā)強度并沒有那么大，是沒有必要修建超高層的,，企業(yè),、政府等相關(guān)方則是初于各自的考量，產(chǎn)生了這種沖動,。超高層建筑的建設(shè)成本高,，運營與維護(hù)成本大，但租金,、售價的回報卻不見得很理想,，還要面臨著消防安全等不可預(yù)知的特殊情況的挑戰(zhàn)。

　　據(jù)了解,，中國的超高層建筑以高檔寫字樓和酒店業(yè)態(tài)為主,，而由于供應(yīng)增加等原因,，當(dāng)前寫字樓的空置率高企。戴德梁行的報告顯示,，2019年全國一線城市整體寫字樓市場空置率攀升,，達(dá)到近10年最高點，目前平均在10%左右,；二線城市寫字樓平均空置率更高,，平均在28%左右。

　　“在空置率較高的城市,，超高層項目將面臨著建成后較重的銷售或出租壓力，一旦發(fā)生招商困難引發(fā)財政緊縮,、前期開發(fā)項目時申請的大額貸款無法償還等現(xiàn)象,，投資風(fēng)險將會愈發(fā)加大。雖然這些城市的高空置率未必都是由超高層建筑造成的,，但不可否認(rèn)的是,，超高層建筑的總體體量巨大，動輒幾十萬平米的項目投放市場需要更長時間的消化周期,。如果開發(fā)商的資金實力難以支撐長期持有,，大多數(shù)開發(fā)商會選擇將項目散售，而一旦散售,，項目品質(zhì)將會在短期內(nèi)迅速下降,。”戴德梁行中國區(qū)研究部主管魏東對媒體表示,。

　　另外,，不管是已經(jīng)建成并投入使用，還是正在建設(shè)中的超高層建筑,，都面臨著資金投入大,、建設(shè)周期長等問題，停工,、爛尾也常常與之相伴,。已經(jīng)是地標(biāo)性建筑的上海環(huán)球金融中心和蘇州東方之門，在修建時風(fēng)波不斷,，分別歷時13年和11年才開發(fā)完成,。中南集團在2012年就取得了蘇州中南中心地塊的土地，之后頻頻有停工的消息傳出,，按照最新的規(guī)劃方案,，該項目預(yù)計今年下半年正式開工，工期約5年半,。也就是說,，如果一切順利，中南中心從拿地到落成，將是長達(dá)14年的長跑,。

　　宋曄皓說：“我支持住建部,、發(fā)改委的通知，應(yīng)該對超高層建筑的建設(shè)進(jìn)行規(guī)范,，如果不得已非要修建,，就要有充分論證?！?中新經(jīng)緯APP)