當前,，國內房地產行業(yè)集中度不斷提升,，房企優(yōu)勝劣汰趨勢正在加速。數(shù)據(jù)顯示,，2019年330家房企破產,，百強房企整體業(yè)績也未有明顯提升。今年,，各梯隊房企門檻進一步提升,，但規(guī)模房企擴容放緩，新增千億房企數(shù)明顯下降,，近4年來房企整體的目標完成率水平也逐年降低,。
房企兩極分化現(xiàn)象加劇
1月13日下午，世茂集團與福晟集團聯(lián)合宣布,，世茂集團收購福晟集團的87個項目,，成為2020年首個大型收并購事件，甚至被稱為“世紀大并購”,。在業(yè)內看來,，房地產行業(yè)正由高速發(fā)展時期進入橫盤期，加之2019年融資監(jiān)管政策收緊,，眾多房企所面臨的生存壓力史無前例,。
隨著行業(yè)集中度的不斷提升，行業(yè)頭部格局不斷穩(wěn)固,，2019年房企TOP30門檻值已超千億,。與此同時，留給中小企業(yè)的機會卻越來越少,，并且地產行業(yè)的容錯度降低,。針對世茂集團收購福晟集團事件,，億翰智庫相關分析人士指出：“本次交易的被收購方福晟集團，曾經也是穩(wěn)健經營的典范,，但在瞬息萬變的行情之下,，連續(xù)踏空節(jié)奏，加上應對失當,，最終釀下今日的苦果,。”
行業(yè)整體規(guī)模增速也在顯著放緩,，百強房企規(guī)模增長“失速”,。2019年12月，房企進一步加大供貨力度和營銷力度,，以沖刺年終業(yè)績,，百強房企權益銷售金額環(huán)比增長18.3%至9903.4億元,，創(chuàng)全年單月規(guī)模新高,。然而，多家市場機構統(tǒng)計顯示,，真實情況并不如企業(yè)業(yè)績增速反映得那么樂觀,，企業(yè)實際去化表現(xiàn)普遍不及預期。權益口徑下,，百強房企2019年全年累計銷售金額同比增長6.5%,，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。
與此同時,，2019年全年,，數(shù)百家房地產企業(yè)宣告破產的消息進一步引發(fā)市場關注。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示,，截至2019年11月,，在人民法院公告網，以“房地產+破產文書”為關鍵字可檢索出來400多條破產文書,，以企業(yè)為單位來看的話,，剔除部分重復企業(yè)及非房地產企業(yè)，共計330家房企發(fā)布了破產相關文書,。
中指院相關分析人士指出,，發(fā)布破產文書的房地產企業(yè)主要分布于長三角與珠三角城市群，上述兩個區(qū)域占總數(shù)量的43%,。中指院分析人士認為,，“一方面，熱點城市及城市群,，吸引了大量房地產開發(fā)企業(yè)進入,，區(qū)域競爭激烈,，地方小微房企生存更加艱難；另一方面,，長三角及珠三角投資及借貸熱度高,，借貸糾紛以及公司注銷破產更加頻繁?！?/p>
融資困境疊加企業(yè)經營壓力
“對破產企業(yè)進行核實后,，我們發(fā)現(xiàn)房企大多為當?shù)亻_發(fā)企業(yè)，很多糾紛為破產和解以及再次啟動,，相比小企業(yè)而言,，部分規(guī)模相對較大的房企，因戰(zhàn)略定位,、多元擴張,、項目銷售等問題，資金鏈也出現(xiàn)了問題,?！敝兄冈悍矫姹硎尽?/p>
根據(jù)中指院對企業(yè)深陷困境原因分析研究,，房企面臨破產主要有兩方面原因：一方面,，企業(yè)自身管理制度落后、運營效率較低,、產品缺乏競爭力,、布局單一，在市場火熱的上行期階段,，企業(yè)的銷售業(yè)績快速增長,，掩蓋自身“內功”先天不足的缺陷。同時,，規(guī)?；矊ζ髽I(yè)自身管理提出更高的要求，企業(yè)并沒有及時優(yōu)化應對挑戰(zhàn),。一旦市場進入平穩(wěn)或下行期,，企業(yè)的競爭力短板就會凸顯出來，銷售去化以及融資等問題將形成較大壓力,。
另一方面,，部分房企前期的業(yè)績高增長促使企業(yè)自信心急劇擴張，在業(yè)務發(fā)展方面速度過快,，激進的多元化拓展拖累了企業(yè)的發(fā)展速度,。
“作為一個資金密集型行業(yè)，房地產開發(fā)需要大量資金支持，一旦運轉中的環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金問題,，多米諾效應被觸發(fā),，將迅速蔓延，導致房企經營困頓甚至倒閉破產,?！敝兄冈悍矫娣治鲋赋觯?019年,，信用評級較高的大型房企資金優(yōu)勢更加明顯,，而部分小型房企資金承壓，短期資金風險顯著增加,?！胺科笕孕枰獜慕洜I上做好地產主業(yè)，優(yōu)化債務結構,，降低杠桿比例,，平穩(wěn)發(fā)展才能持久經營?！?/p>
在政策調控較緊的當下,，尤其是融資端不斷收緊，融資成本水漲船高,，現(xiàn)金流更是重中之重,。億翰智庫方面也認為,，“收并購浪潮來襲,，也體現(xiàn)出當下地產行業(yè)之艱難。對于進入發(fā)展困境的房企而言,，或多或少都有自身的原因,。”
2019年,，全國范圍多個城市取消或放寬了落戶限制,。業(yè)內預計，至少未來2-3年城鎮(zhèn)化速度仍能保持,，基本置業(yè)需求仍在,，住宅開發(fā)仍有增長空間。億翰方面認為,，房地產企業(yè)在精進主業(yè)的基礎上,，可結合本身基因和資源情況，適度投入部分地產相關的多元化業(yè)務作為長期戰(zhàn)略,，但一定要注意多元化的投入也要遵守聚焦原則,，同時平衡好主業(yè)與其他業(yè)務的結構關系。
2020年房企規(guī)模預計穩(wěn)中有升
近幾年，房企紛紛涉足長租公寓,、養(yǎng)老地產,、文旅地產相關領域，也有房企進軍新能源汽車,、機器人制造,、汽車零部件制造等非地產領域。上述中指院方面分析人士表示,，“房企要對自身的財力,、物力、人力有著系統(tǒng)規(guī)劃,，促進業(yè)務及品牌的協(xié)同發(fā)展,，形成系統(tǒng)運營合力，否則新涉足業(yè)務不僅短期難見效益,，主業(yè)的發(fā)展也會受到拖累,。”
行業(yè)人士指出,，受市場下行和調控不放松影響,，我國房地產企業(yè)正在面臨費用率提升、負債率升高,、短期償債能力下滑的困境,，尤其中小型房企，仍將面臨一定的盈利和資金壓力,。
未來,，在融資監(jiān)管全方位趨緊的情況下，行業(yè)分化將會持續(xù)加劇,。業(yè)內普遍認為,，雖然目前房地產市場整體去化壓力尚存，但行業(yè)將保持長期平穩(wěn)發(fā)展的市場環(huán)境已趨于明朗,。預計2020年企業(yè)整體規(guī)模將維持穩(wěn)中有升的增長態(tài)勢,。行業(yè)競爭加劇下，百強房企內部的分化格局也將進一步持續(xù),。
在市場去化承壓的背景下,，企業(yè)的發(fā)展重心逐漸由“增量角逐”轉向“提質增效”，未來業(yè)績規(guī)模的增長不能簡單依賴于供貨量的加大,，企業(yè)戰(zhàn)略布局,、組織管控、品牌建設等綜合實力的提升將是房企未來工作的重中之重,。
“尤其是中小型房企布局相對集中,，很難平衡區(qū)域風險,。因此，適度降低杠桿比例,，放緩增長節(jié)奏,，能夠有效規(guī)避現(xiàn)金流風險?！眱|翰智庫方面指出,，當下房地產行業(yè)的競爭格局與以往大有不同，合作是當下房企生存和競爭的主要形式,，合作的本質是優(yōu)勢交換,，合作的目的是完善自我的資源矩陣。
