　　“一些企業(yè)是通過跟業(yè)主交流，通過擺事實,、講道理、講成本,、看財報等方式來降租,。甚至2019年，有的企業(yè)專門還成立了談降租團隊,?！绷_意如此表示。那么,，目前是否普遍存在降租現(xiàn)象,？長租公寓空置率情況如何？經(jīng)過2019年后,，長租公寓行業(yè)的經(jīng)營邏輯是否發(fā)生了變化,？

　　多家長租公寓租金已現(xiàn)下調(diào)

　　“目前根據(jù)會員單位反映，受租賃客戶減少,、租賃住房增加,、傳統(tǒng)租賃淡季等因素影響，租金確實在下降,?！痹诮邮苄戮﹫笥浾卟稍L時，北京房地產(chǎn)中介協(xié)會秘書長趙慶祥表示,。

　　地新引力租賃研究組相關(guān)負責人也表示,，目前市場的確存在降租情況，“很多分散式公寓為爭奪規(guī)模,，在早期抬高了收房價格,，以至于高位拿房。目前市場熱度下降,，為保障正常運營與收益,，不少機構(gòu)會選擇與業(yè)主重新溝通，再次商定租金價格,?！?/p>

　　記者多方了解到，一些長租公寓機構(gòu),、租賃平臺確實出現(xiàn)因調(diào)整優(yōu)化個別房源合同,，而與業(yè)主溝通協(xié)商的情況。原因之一在于,，之前收房時的評估價較高,，現(xiàn)在系統(tǒng)根據(jù)當前市場情況綜合評估做出調(diào)整,。

　　實際上，近幾個月,，不少城市的住房租賃市場一直延續(xù)降溫趨勢,，成交量價持續(xù)下探。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,，2019年全年范圍看,，全國重點18城全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%,。重點18城中,，成交房源漲價的套數(shù)占總套數(shù)的比例為6.09%，同比下降5%,；降價的套數(shù)占總套數(shù)的比例為24.15%,，同比增長18.3%。

　　之所以會出現(xiàn)降房租的現(xiàn)象,，在貝殼研究院資深租賃市場分析師黃卉看來,，是此前一些長租公寓企業(yè)“高收低出”的模式導(dǎo)致。

　　實際上,，此前部分企業(yè)為快速規(guī)模擴張,，爭搶優(yōu)質(zhì)房源而不計成本，導(dǎo)致拿房成本高企,。不過,，在租金價格穩(wěn)中有降的市場行情下，企業(yè)盈利空間受到擠壓,，為維持企業(yè)運營,，企業(yè)不得不降低房東租金成本。

　　租金水平主要由供求關(guān)系決定,，升,、降是正常市場現(xiàn)象?；诖?，在趙慶祥看來，“如果說前幾年住房租賃行業(yè)存在‘虛火’,，那近期租金下調(diào),、企業(yè)整合是去‘虛火’，有利于住房租賃市場長期,、健康,、穩(wěn)定發(fā)展。”

　　分散公寓空置率應(yīng)在10%以下

　　值得注意的是,，在目前市場環(huán)境下,，雖然一些長租公寓選擇與房東協(xié)商調(diào)價，但仍面臨不少空置現(xiàn)象,。

　　羅意指出了目前行業(yè)存在的一大現(xiàn)狀：在杭州,、深圳等城市，一些長租公寓企業(yè)存在較嚴重的空置現(xiàn)象,，從而導(dǎo)致一些長租公寓從業(yè)者的離場,。趙慶祥認同這一說法，他明確表示,，“存在企業(yè)空置率較高的現(xiàn)象?！?/p>

　　實際上,，空置率是租賃企業(yè)運營的一大關(guān)鍵指標。據(jù)趙慶祥介紹,，通常而言,，集中式公寓的空置率應(yīng)盡量在5%以下，分散式公寓應(yīng)盡量控制在10%以下,。如果高于這一標準,，租賃企業(yè)盈利壓力就會加大。

　　空置率近期有所提高,，在地新引力租賃研究組相關(guān)人士看來,，原因有兩方面，一方面在于,，每年11月至次年1月為租房淡季,，“返鄉(xiāng)潮”導(dǎo)致不少租客退租，這屬行業(yè)正?，F(xiàn)象,。除此之外，一些長租公寓從業(yè)者,，因自身運營不善及行業(yè)信心不足,，導(dǎo)致空置率上升，進而退出長租公寓行業(yè),。

　　事實上,，縱觀2019年，在經(jīng)歷了非理性的繁榮階段之后,，市場對前期盲目追求擴張速度和規(guī)模,，導(dǎo)致物業(yè)資源利用低效、產(chǎn)品良莠不齊以及資產(chǎn)估值泡沫化的現(xiàn)象給予了糾偏。與此同時,，2019年,，針對完善長租公寓市場監(jiān)管的政策亦不斷出臺，對公寓物業(yè)的合法性,、合規(guī)性都提出了更高的要求,，行業(yè)正向著更理性的方向縱深發(fā)展。

　　精細化差異化運營成趨勢

　　還有一個值得關(guān)注的問題在于,，相比前兩年,，目前長租行業(yè)的供需關(guān)系是否發(fā)生了變化？對此,，趙慶祥表示,，隨著住房存量的不斷增加，長期來看,，租賃住房的供應(yīng)量一定會持續(xù)增加,。而反觀人口數(shù)量，除了少數(shù)人口凈流入城市之外,，多數(shù)地方的人口都在減少,。因此，從總量上來說,，住房一定會供過于求,。

　　而對于北京市住房租賃市場而言，趙慶祥指出,，隨著集體土地上租賃住房形成供給,，以及機構(gòu)化程度的提高，租賃住房供應(yīng)量也在不斷增加,。而需求方面,，隨著“疏解整治促提升”工作的深入，客觀上住房租賃需求會減少,。不過,，供需緊張關(guān)系緩解后，租賃住房整體品質(zhì)會得以提升,。

　　在賦能資本創(chuàng)始人胡振寅看來,，供應(yīng)方面確實在增加，“從2017年以來,，行業(yè)內(nèi)企業(yè)大多加速擴張,，行業(yè)外很多個人和機構(gòu)亦加入這一行業(yè)，其中不乏盲目跟風者,，從而導(dǎo)致2017至2018年期間供應(yīng)量的集中增加”,。與此同時,，需求端方面，則面臨了收縮和分流,。胡振寅指出,，行業(yè)內(nèi)目前重點面向的是白領(lǐng)人群，不過,，在二線城市搶人大戰(zhàn)背景下,，白領(lǐng)人群出現(xiàn)一定的分流。而且隨著部分白領(lǐng)收入的下降,，導(dǎo)致他們?yōu)榻档头孔庵С?，而選擇低一檔次的住房或偏遠住房。

　　“一增一降之間,，當前時點下,，在青年白領(lǐng)長租公寓業(yè)態(tài)中，過去幾年供不應(yīng)求的狀態(tài)確實發(fā)生了改變,?！焙褚硎尽?/p>

　　不過,，胡振寅同時指出，住房租賃從來不是總量供不應(yīng)求,，而是供求錯配,，包括區(qū)域和產(chǎn)品形態(tài)的錯配。具體而言,，青年白領(lǐng)公寓在核心地段和非核心的部分辦公商圈依然供不應(yīng)求,，個性化又有性價比的白領(lǐng)公寓，也依然沒有被很好地滿足,；同時,，品質(zhì)藍領(lǐng)公寓,、中高端公寓,、家庭式公寓也都存在供求錯配,。

　　基于此,，胡振寅指出,，嚴重供不應(yīng)求,、普通白領(lǐng)公寓開業(yè)就能賺錢的時代已過去了,，但市場中仍然有很多租房需求尚待滿足,。

　　隨著供需關(guān)系發(fā)生變化,，在羅意看來,，長租公寓企業(yè)要做差異化產(chǎn)品，提高自己的運營,、獲客能力,。與此同時，經(jīng)歷了2019年后，從業(yè)者也要更為理性,，“要認識到,，長租公寓并非只漲不跌的行業(yè)?！?/p>

　　本版采寫/新京報記者張曉蘭

（責編：張詩陽）