受新冠肺炎疫情影響,，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2020年一季度成交量明顯縮水,，3月成交量雖有所回暖，但仍不及去年同期,。山西晚報(bào)記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),，太原樓市不僅住宅銷售業(yè)績(jī)不佳，投資類產(chǎn)品更是熱度不再,。

　　A 商品住宅成交下降明顯

　　一季度,，太原住宅供求市場(chǎng)同比下降明顯，與2019年8月開(kāi)始爆發(fā)供求小高峰之后的幾個(gè)月相比,，太原商品房市場(chǎng)表現(xiàn)可謂非常慘淡,。“數(shù)據(jù)顯示,，3月線下售樓部復(fù)工,，成交相較于1、2月大幅上漲,。雖然從3月份看,，市場(chǎng)有回暖跡象。但一季度供求比為0.8,，明顯的市場(chǎng)供應(yīng)不足,、成交受限，供求市場(chǎng)主要以去化舊有庫(kù)存為主,?！崩蕽?rùn)智業(yè)分析人士表示。據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,，截至今年3月底,，太原已推未售的房源體量是489.23萬(wàn)平方米，根據(jù)市場(chǎng)近6個(gè)月的去化速度,，去化周期為7.69個(gè)月,，同比增長(zhǎng)1.56個(gè)月。

　　朗潤(rùn)智業(yè)分析,，從成交板塊圖來(lái)看,，南北城成交分化明顯,，南城市場(chǎng)火熱。比如晉陽(yáng)湖,、南中環(huán)及龍城大街板塊相對(duì)量?jī)r(jià)齊高,，成交額占據(jù)了太原市總成交量的頭三把交椅。去年三四季度,，太原樓市供貨迎來(lái)小高峰，市場(chǎng)庫(kù)存量明顯減少,，今年一季度,，庫(kù)存積壓，去化周期拉長(zhǎng),。

　　山西晚報(bào)記者了解到,，目前市場(chǎng)庫(kù)存主要以住宅為主，小店區(qū),、萬(wàn)柏林區(qū)貨量相對(duì)最為充足,。因此，這兩個(gè)區(qū)域的成交量占到全市成交量的頭兩名,。山西晚報(bào)記者走訪上述兩區(qū)域后發(fā)現(xiàn),，目前在售的項(xiàng)目多為改善住宅，例如,，小店區(qū)融創(chuàng)中心,、保利東郡等項(xiàng)目的帶動(dòng)，區(qū)域成交面積達(dá)到21.63萬(wàn)平方米,。商品住宅供求量大幅下降的同時(shí),，太原成交均價(jià)也下探至近兩年的低點(diǎn)，尤其是尖草坪區(qū)的價(jià)格跌到兩年前的水平,。但尖草坪區(qū)以價(jià)換量的結(jié)果較為可觀,，成交量為六城區(qū)排名第三位。

　　在市場(chǎng)遭遇滑鐵盧期間,，也有不少房企有強(qiáng)勁的表現(xiàn),。例如，在這段時(shí)間內(nèi),，房企讓利的銷售政策效果明顯,，基本上品牌房企壟斷了太原銷售量的前十名。比如恒大75折優(yōu)惠,、低門檻鎖房,、超值特價(jià)房，以及高傭金的全民經(jīng)紀(jì)人等方式,，都促進(jìn)了成交,，最終恒大的成交量位于太原市一眾開(kāi)發(fā)商之首,。清徐萬(wàn)科如園開(kāi)盤，憑借其是清徐首個(gè)品牌精裝項(xiàng)目,，深得購(gòu)房者心,，也有不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。

　　朗潤(rùn)智業(yè)一季度的數(shù)據(jù)顯示,，前三個(gè)月,，太原商品住宅供應(yīng)量為70.33萬(wàn)平方米，同比下降49%,，環(huán)比下降71%,；成交量87.31%，同比下降31%,，環(huán)比下降62%,，成交均價(jià)為11167元/平方米，同比下降14%,，環(huán)比下降5%,。

　　B商辦投資熱度明顯降低

　　一季度，太原的公寓市場(chǎng)熱度驟降,。各項(xiàng)目推貨頻次降低,，市場(chǎng)處于明顯供小于求的狀態(tài)。公寓產(chǎn)品成交主力集中在總價(jià)70萬(wàn)元以下的小面積,、低總價(jià)產(chǎn)品,。

　　朗潤(rùn)智業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度,，太原公寓,、寫字樓等商業(yè)的供求量同比下降幅度均較為顯著，供應(yīng)約1.84萬(wàn)平方米,，同比下降84%,，成交約3.95萬(wàn)平方米，同比下降45%,，成交均價(jià)11451元/平方米,，同比下降11%，降幅相對(duì)較小,?！笆袌?chǎng)供求比是0.47，這說(shuō)明供應(yīng)明顯小于需求,。這主要是由于受特殊情況的持續(xù)性影響,，各項(xiàng)目線下?tīng)I(yíng)銷活動(dòng)受限，新增供應(yīng)量較少,，市場(chǎng)以去庫(kù)存為主,，其余在售產(chǎn)品投資價(jià)值不足,，所以客戶熱情明顯下降。

　　一直以來(lái),，太原的公寓市場(chǎng)不溫不火,，隨著這段時(shí)間去化減緩，目前已推未售庫(kù)存量持續(xù)上漲,，截至3月,，去化周期已經(jīng)延長(zhǎng)至23.5個(gè)月。這一數(shù)據(jù)說(shuō)明,，太原的公寓市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟,。

　　山西晚報(bào)記者查閱了2018年1—11月的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年太原公寓市場(chǎng)去化周期較為穩(wěn)定,，基本維持在3—4個(gè)月,，自2018年12月起,，太原公寓市場(chǎng)庫(kù)存量持續(xù)處于30萬(wàn)平方米以上,；2019年公寓市場(chǎng)庫(kù)存量及去化周期波動(dòng)式上漲，11月庫(kù)存量達(dá)到歷史最高值,，去化周期已經(jīng)被拉長(zhǎng)至18個(gè)月,。今年一季度以來(lái)，這一周期繼續(xù)拉長(zhǎng),，到3月份時(shí)創(chuàng)歷史新高,。

　　一般來(lái)說(shuō)，供應(yīng)產(chǎn)權(quán)年限是40年,，價(jià)格應(yīng)該比同等地段,、同等檔次住宅便宜，但在同樣市場(chǎng)上,，雖然公寓銷售疲軟,，但價(jià)格卻很貴。一位品牌房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為,，目前公寓大多為loft,、平層小公寓，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,。同時(shí),，近兩年太原租金回報(bào)率很低，小公寓月租金僅千余元,，租金漲幅低讓不少購(gòu)房者望而卻步,。公寓賣不動(dòng)主要是供銷倒掛。

　　上述業(yè)內(nèi)人士透露,，目前,，市面上不少品牌開(kāi)發(fā)商的公寓產(chǎn)品價(jià)格高,，拔高了市場(chǎng)的預(yù)期，再加上價(jià)格監(jiān)管不嚴(yán),，導(dǎo)致公寓價(jià)格不降反升,，公寓的建安成本和渠道費(fèi)也在增加，價(jià)格自然降不下來(lái),。

　　為了增強(qiáng)項(xiàng)目的投資屬性,，不少項(xiàng)目紛紛引入“返租模式”。

　　山西晚報(bào)記者從市場(chǎng)上了解到,，目前公寓的返租模式分為兩類,，一類是包租、分成,，還有保底,、超額分紅。例如,，包租約定3年為一個(gè)合作周期,，從第4年開(kāi)始包租價(jià)格在原有基礎(chǔ)上上漲15%，這期間購(gòu)買者可轉(zhuǎn)售房產(chǎn),；分成則是運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng),，可做酒店，交房前半年商定價(jià)格,，之后在賣價(jià)刨去固定運(yùn)營(yíng)成本基礎(chǔ)上五五分成,；保底是簽訂較長(zhǎng)的合作周期，例如十年,，每年為客戶提供保底租金,；超額分紅，則是運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)營(yíng)收超額部分與購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)分紅,。

　　“例如有的項(xiàng)目引入途家,、橡樹(shù)國(guó)際公寓等不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，提升項(xiàng)目的投資回報(bào)率,，這樣在創(chuàng)造溢價(jià)的同時(shí)增加項(xiàng)目的銷售速度,，縮短庫(kù)存消化時(shí)間?！崩蕽?rùn)智業(yè)負(fù)責(zé)人分析,。

　　除了公寓，寫字樓銷售更加低迷,，一季度沒(méi)有新入市房源,，市場(chǎng)零供應(yīng)，需求則更是大幅回落。

　　從2014年開(kāi)始,，太原寫字樓供應(yīng)市場(chǎng)便開(kāi)始呈下降趨勢(shì),，成交量波動(dòng)上漲，但市場(chǎng)價(jià)格倒掛,，促進(jìn)去化,。今年一季度以來(lái)，太原無(wú)新增供應(yīng),，成交0.81萬(wàn)平方米,，同比下降62%，成交均價(jià)9757元/平方米,，同比下降22%,，主力成交項(xiàng)目是當(dāng)代廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)中心,、華宇百花谷,。太原寫字樓區(qū)域分化明顯，集中在南城,，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū),、晉陽(yáng)商圈及汾河兩岸。

　　C政策基調(diào)延后需求釋放

　　目前,，全國(guó)多個(gè)城市紛紛出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的扶持政策,，但未針對(duì)限購(gòu),、限貸等做根本性的調(diào)整,。目前看來(lái)，監(jiān)管層仍然延續(xù)著“房住不炒”的主基調(diào),。有業(yè)內(nèi)人士分析稱,，如果樓市持續(xù)低迷，下半年政策可能會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī),。

　　朗潤(rùn)智業(yè)人士分析,，從太原市歷年分季度的土地供應(yīng)情況來(lái)看，當(dāng)季度供應(yīng)遠(yuǎn)大于成交的情況下,，次季度會(huì)形成一個(gè)成交小高峰,，同時(shí)，隨著政府供地節(jié)奏逐步恢復(fù)正常,，二季度的供應(yīng)也將大于一季度的供應(yīng),，雙重因素疊加的情況下，二季度的土地成交量將有所保障,。已簽約未供地的城中村或?qū)⒓铀俟?yīng),。

　　從2020年城中村改造控規(guī)、城改大盤項(xiàng)目預(yù)計(jì)拿地量，以及一季度土地供應(yīng)量來(lái)看,，今年太原土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)量約2246萬(wàn)平方米,。土地市場(chǎng)供應(yīng)充足。其中,，城改大盤項(xiàng)目已拿地量基本開(kāi)發(fā)完成,，預(yù)計(jì)2020年拿地量約332萬(wàn)平方米；城改控規(guī)大量公示,，建筑面積約1617萬(wàn)平方米,，預(yù)計(jì)2020年入市，為二級(jí)市場(chǎng)補(bǔ)充供應(yīng),。今年一季度成交量同比降幅38%,，2月份受特殊情況影響最嚴(yán)重，僅成交14萬(wàn)平方米,。同比降幅47%,，市場(chǎng)需求被迫中斷釋放。從客戶調(diào)研情況來(lái)看,，近四成客戶選擇暫緩購(gòu)房計(jì)劃,，預(yù)計(jì)三四季度需求將爆發(fā)?！∫咔檫^(guò)后,，購(gòu)房者的思維也將發(fā)生變化，由傳統(tǒng)買房子的購(gòu)房者,，轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)買生活方式,。購(gòu)房者在產(chǎn)品選擇中更注重細(xì)節(jié)，隨著消費(fèi)需求的升級(jí),，全面進(jìn)入精神主導(dǎo)的品質(zhì)時(shí)代,，更人性化的細(xì)節(jié)服務(wù)，更能體現(xiàn)社群文化的體驗(yàn)場(chǎng)景,，將是符合客戶需求的生活方式,。疫情影響在一定程度上推動(dòng)了產(chǎn)品升級(jí)，客戶對(duì)個(gè)人體驗(yàn)以及健康生活方式關(guān)注度攀升居住空間健康訴求,，智能化社區(qū)配套將成為產(chǎn)品的重要發(fā)力點(diǎn),。