2019年,，在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)”字當(dāng)頭,，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、土地市場(chǎng)穩(wěn)定,、未來預(yù)期穩(wěn)定,，金融端調(diào)控謹(jǐn)守底線，樓市投機(jī)性需求漸次離場(chǎng),，住宅回歸居住本源,。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2020年相關(guān)政策力度將根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況有所微調(diào),，“一城一策”將落實(shí)得更為具體,。專家建議，未來需要繼續(xù)強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定樓市的主體責(zé)任,，進(jìn)一步理順中央與地方財(cái)政分配關(guān)系,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)增幅收窄整體趨穩(wěn)
2019年，我國(guó)商品住宅銷售價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn),，各城市房?jī)r(jià)降幅較為明顯,。中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2019-2020》顯示，從全國(guó)276個(gè)地級(jí)及以上城市二手房?jī)r(jià)格的同比增長(zhǎng)來看,，2018年11月共有22個(gè)城市增速為負(fù),，到2019年10月，全國(guó)276個(gè)城市中有87個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同比增速為負(fù),，189個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格增速漲幅有所收窄,。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心研究員王新宇表示,，從2019全年市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的趨勢(shì)來看,，年初時(shí)短暫延續(xù)上年年末下跌趨勢(shì)，但跌幅持續(xù)收窄,；3月份止跌轉(zhuǎn)漲,。隨后自二季度以來價(jià)格環(huán)比波動(dòng)變化逐步趨于溫和，波幅基本穩(wěn)定在0-0.3%之間,。
從新房來看,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年11月同比上漲幅度超過10%的城市有19個(gè),，較2018年底同比上漲超10%的40個(gè)城市大幅減少,。
房地產(chǎn)投資方面也保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì),。開發(fā)投資雖然維持2位數(shù)增長(zhǎng)，但年內(nèi)增速已現(xiàn)“七連降”,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，截至2019年11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為121265億元,，累計(jì)增速為10.2%,，較10月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，已是連續(xù)7個(gè)月穩(wěn)步下降,。
土地市場(chǎng)出現(xiàn)分化
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，50個(gè)大中城市合計(jì)土地出讓金額達(dá)4.41萬億元，同比上漲19.33%,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，從全年市場(chǎng)來看，整體處于高位運(yùn)行,，2019年特別是二季度明顯沖高,，但在三季度隨著各種政策的影響，土地市場(chǎng)有所退燒,。溢價(jià)率有所降低,。
具體來看，50個(gè)城市中,，杭州土地出讓金額達(dá)到2836.63億元,。上海土地出讓金額1992.39億元、廣州土地出讓金額1864.71億元,、蘇州土地出讓金額達(dá)1850.26億元,。土地出讓金額增幅較大的城市中，大連土地出讓金額315.28億元,，同比增長(zhǎng)147.26%,；紹興865.39億元，同比增長(zhǎng)110.35%,；珠海456.83億元,，同比增長(zhǎng)103.28%
值得注意的是，土地市場(chǎng)分化明顯,，一方面是土地出讓金額再創(chuàng)新高,，另一方面是土地流拍增多。
諸葛找房報(bào)告顯示,，2019年,，一線城市流拍現(xiàn)象較少，二線部分城市、三四線城市流拍現(xiàn)象較嚴(yán)重,，尤其自下半年以來流拍率迅速上漲,。
王新宇表示，下半年以來,，土地遇冷趨勢(shì)已經(jīng)從三四線城市逐漸蔓延至二線城市,，范圍逐漸擴(kuò)大。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示,，2019年流拍率高企,，究其原因，主要是由于房企拿地節(jié)奏偏快,，自身處于償債高峰期,，加之下半年融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊,，因此拿地更加謹(jǐn)慎,。其次，上半年各地持續(xù)收緊調(diào)控政策,，房企對(duì)下半年市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)冷,，也在一定程度上抑制了拿地沖動(dòng)。整體來看,，房企在土地市場(chǎng)已明顯理性,，拉動(dòng)土地溢價(jià)率持續(xù)走低。
房企繼續(xù)“以價(jià)換量”
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，因?yàn)楣?yīng)量增多,，部分地區(qū)商品住宅庫存刷新紀(jì)錄。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布100城住宅庫存報(bào)告顯示,，截至2019年11月底,，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.9%,，同比增長(zhǎng)5.7%,。值得一提的是，當(dāng)前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)12個(gè)月的正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，從2020年趨勢(shì)來看，由于調(diào)控政策并不會(huì)采取“一刀切”手段,，因城施策依然是調(diào)控政策的前置性條件,。在房企迎來集中還款期,、庫存大幅上漲的背景下,，2020年房企仍將選擇“降價(jià)促銷去庫存”來實(shí)現(xiàn)軟著陸。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華也表示，從目前來看,，2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策主線較為明朗,，短期看政策也不會(huì)大規(guī)模放松和刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)借政策真空期進(jìn)行預(yù)熱的可能性大幅降低,。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員蔡書凱建議,，未來需要繼續(xù)強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定樓市的主體責(zé)任，進(jìn)一步理順中央與地方財(cái)政分配關(guān)系,，嚴(yán)格控制部分城市土地供給避免庫存再次高企,。同時(shí)，賦予地方政府一定的房地產(chǎn)金融調(diào)控權(quán),，可研究和探索首付比例和貸款利率區(qū)間管理的房貸政策,，由各地根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，在區(qū)間內(nèi)自主決定房貸的首付比例和相應(yīng)的貸款利率,，或者在按照套數(shù)確定首付比例和貸款利率外,，增加按照面積來確定首付比例和貸款利率。
