圖蟲(chóng)創(chuàng)意圖

圖蟲(chóng)創(chuàng)意圖

圖蟲(chóng)創(chuàng)意圖

圖蟲(chóng)創(chuàng)意圖

　　編者按：

　　2020年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言,，是特殊且難忘的一年。

　 　年初房企在抗疫戰(zhàn)線上沖鋒,，以捐款捐物,、減免租金等方式，大手筆支援抗疫,。物業(yè)堅(jiān)守起社區(qū)的第一道防線,，千萬(wàn)物業(yè)“逆行者”投身其中，物業(yè)作用和價(jià)值被 認(rèn)可,。線下售樓處的關(guān)閉,，讓房企業(yè)績(jī)跌落谷底，他們轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上,，開(kāi)啟直播賣房,。“三道紅線”的出臺(tái),，讓所有房企再次來(lái)到同一起跑線,，過(guò)往積累的很多發(fā)展要素 都被清零……

　　這一年，很多大事都足以計(jì)入全國(guó)樓市的歷史簿,。

　　臨近年末,，《國(guó)際金融報(bào)》盤(pán)點(diǎn)出年度地產(chǎn)“八大熱門事件”，以此復(fù)盤(pán)過(guò)往一年行業(yè)的跌宕起伏,。

　　

　　全國(guó)樓“事”

　　一,、房企大手筆支援抗疫

　　2020年1月,，一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情沖擊了全國(guó)經(jīng)濟(jì)。多地售樓處相繼關(guān)閉,，房企銷售業(yè)績(jī)跌落谷底,。

　　即使如此，房企依然在抗疫戰(zhàn)線上沖鋒,，以捐款捐物,、減免租金等方式，大手筆支援抗疫,。

　　1月23日,，融創(chuàng)中國(guó)率先向武漢市紅十字會(huì)捐款1000萬(wàn)元，后又追加捐款1億元,。恒大,、碧桂園、花樣年,、中國(guó)奧園,、復(fù)星國(guó)際、萬(wàn)科,、龍湖,、美的置業(yè)、正榮,、佳兆業(yè),、龍光、世茂,、旭輝,、融僑等房企緊隨其后。

　 　除資金外,，各大房企還積極通過(guò)海外等渠道，為前線采購(gòu)緊缺的醫(yī)療物資,。復(fù)星國(guó)際啟動(dòng)全球調(diào)配醫(yī)療資源計(jì)劃,，15天時(shí)間里調(diào)配運(yùn)回國(guó)口罩80萬(wàn)個(gè)，防護(hù)服 42萬(wàn)件,，總計(jì)122萬(wàn)件醫(yī)療物資,。爭(zhēng)分奪秒將海外各地物資運(yùn)回國(guó)內(nèi)的還有中國(guó)奧園，它從全球調(diào)運(yùn)了40萬(wàn)個(gè)專業(yè)醫(yī)用口罩馳援武漢,，綠地集團(tuán)也籌備了50 萬(wàn)個(gè)口罩和2萬(wàn)件手術(shù)服分批次送達(dá)前線,。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，疫情期間,，超過(guò)170家房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)捐款超25億元,，捐贈(zèng)超530萬(wàn)只口罩,、92萬(wàn)套隔離服、388萬(wàn)副手套等醫(yī)療物資,。

　 　不僅捐款捐物,，萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)置地,、萬(wàn)科集團(tuán),、佳兆業(yè)、龍湖集團(tuán),、時(shí)代中國(guó),、美的置業(yè)、花樣年等多家房企還推行減,、免租金政策,，緩解商鋪運(yùn)營(yíng)壓力，與租 戶共度難關(guān),。根據(jù)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)與相關(guān)企業(yè)公開(kāi)公布的信息測(cè)算,，商場(chǎng)為租戶減免租金總額在百億元左右，超過(guò)2100家購(gòu)物中心,、百貨商戶受惠,。

　　二、直播賣房火熱

　　受疫情影響,，多地售樓處關(guān)閉,，線下交易的停滯直接影響了房企的銷售。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),，1月,，中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100企業(yè)單月操盤(pán)口徑銷售額5097.05億元，同比降低12%,。春節(jié)前后一周,，全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)更是接近零成交。

　　房企努力破冰,，嘗試將售樓處搬至線上,。

　　恒大率先推出以全民營(yíng)銷為思路的線上售房，并打出75折優(yōu)惠房源,。碧桂園,、雅樂(lè)居、融創(chuàng),、華夏幸福,、美的置業(yè)、富力等多家房企也紛紛開(kāi)啟了線上銷售,，將實(shí)體展廳的功能通過(guò)VR,、圖片,、視頻以及直播的形式，實(shí)現(xiàn)客戶可以足不出戶了解多個(gè)項(xiàng)目的信息,。

　　隨著直播帶貨的如火如荼,，4月開(kāi)始房企陸續(xù)牽手明星試水直播賣房。復(fù)地請(qǐng)來(lái)了薇婭,，富力找到了李湘,，碧桂園選擇汪涵和大張偉，石榴集團(tuán)則合作了羅永浩,。

　　隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn),，房企直播賣房熱度不減，并逐步成為日常營(yíng)銷手段,。

　　“雙11”期間,，房企線上大戰(zhàn)展開(kāi)，“貝殼新房節(jié)”對(duì)上了由易居和阿里共同打造的“天貓好房雙十一”,。經(jīng)紀(jì)人,、樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)、房企高管紛紛走進(jìn)直播間,。

　　然而,，行業(yè)普遍認(rèn)為，“直播賣房”更多的還是起到一種“蓄客,、引流”的作用,，最終轉(zhuǎn)化成果仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　三,、“三道紅線”壓身

　　除了疫情沖擊下,，銷售壓力增大，房企在2020年面臨的最大挑戰(zhàn)莫過(guò)于“三道紅線”壓頂,。

　 　8月,，市場(chǎng)傳言監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)出臺(tái)新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”,，目標(biāo)明確,，指向清晰：房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企剔除預(yù) 收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%,；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 ,。根據(jù)“三道紅線”,，將房企分成紅橙黃綠四檔,，每檔企業(yè)分別對(duì)應(yīng)的有息負(fù)債增長(zhǎng)，分別 為：三項(xiàng)指標(biāo)全部過(guò)線,，有息負(fù)債不得增加,；兩項(xiàng)指標(biāo)過(guò)線,，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；一項(xiàng)指標(biāo)過(guò)線,，有息負(fù)債規(guī)模年增速不超過(guò)10%,；全部達(dá)標(biāo)，有 息負(fù)債規(guī)模年增速不超過(guò)15%,。

　　8月20日,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī) 制,。參加重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)的房企包括12家，分別為碧桂園,、恒大,、萬(wàn)科、融創(chuàng),、中梁,、保利、新城,、中海,、華僑城、綠地,、華潤(rùn)和陽(yáng)光城,。有媒體報(bào)道稱， 參會(huì)企業(yè)被要求“在一個(gè)月內(nèi)上交降檔方案,，包括一年內(nèi)如何降檔,、三年內(nèi)如何全面完成符合三條紅線的調(diào)整”。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)顯示,，100家上市房企中,，踩線占比高達(dá)86%，絕大部分上市房企都已經(jīng)觸發(fā)監(jiān)管紅線,。

　　10月底,，標(biāo)普信評(píng)研究報(bào)告顯示，在跟蹤的87家樣本房企中,，超過(guò)40%的企業(yè)截至2020年上半年末的有息債務(wù)同比增速均超過(guò)15%,。而已經(jīng)觸碰“三道紅線”的房企則達(dá)到了24.1%，完全沒(méi)有觸碰“三道紅線”的企業(yè)僅占12.6%,。

　　為了適應(yīng)監(jiān)管要求,，許多企業(yè)開(kāi)始主動(dòng)調(diào)整發(fā)展節(jié)奏，降負(fù)債，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu),、減少負(fù)債,、加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，成了房企面臨的最重要的課題,。不僅如此,，分拆物業(yè)上市、配售新股,、打折促銷等,，都成為去杠桿的手段。

　　四,、多地出現(xiàn)“打新熱”

　　與房企開(kāi)始審慎理性發(fā)展形成對(duì)比的是,，多地房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)打新熱潮。

　　今年以來(lái),，由于部分城市出臺(tái)新房限價(jià)政策,，周邊二手房?jī)r(jià)格高于一手房，形成了倒掛,，價(jià)格的雙軌制導(dǎo)致明顯的套利空間,，從而吸引大量熱錢的流入，“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象頻現(xiàn),。

　 　2020年,，杭州共計(jì)出現(xiàn)六個(gè)“萬(wàn)人搖”新盤(pán)。其中西溪公館的959套房源吸引了超過(guò)6萬(wàn)人報(bào)名搖號(hào),，總共凍結(jié)資金至少240億元,，以“6萬(wàn)人搖”聞名 全國(guó)。鏈家數(shù)據(jù)顯示,，西溪公館項(xiàng)目銷售均價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米,，而周圍二手房?jī)r(jià)格平均在3.4萬(wàn)-5.3萬(wàn)元/平方米，每平方米的價(jià)差至少有6000 元,，最多能達(dá)到2.5萬(wàn)元,。

　　幾乎同時(shí)，南京也出現(xiàn)2020年首個(gè)“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)江畔都會(huì),，一共156套房源,，吸引普通報(bào)名10898組，中簽率1.4%,，人才報(bào)名992組,，中簽率6.8%。江畔都會(huì)銷售均價(jià)為31307元/平方米,，與周邊二手房?jī)r(jià)倒掛萬(wàn)元以上,。

　 　真正讓全國(guó)感受到“打新熱”一詞的是深圳核心區(qū)域的新盤(pán)華潤(rùn)城潤(rùn)璽。該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)約13萬(wàn)元/平方米，而周邊二手房掛盤(pán)價(jià)有的已達(dá)18萬(wàn)元/平方米,， 差價(jià)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米。按照100平方米計(jì)算,，如果買到再轉(zhuǎn)手,，一套房即可套利500萬(wàn)元，在眾多購(gòu)房者看來(lái)“買到即賺到”,。早在離開(kāi)盤(pán)還有數(shù)月時(shí)間之 前,，不少“打新攻略”就在網(wǎng)絡(luò)流傳。選房階段,，更出現(xiàn)了“眾籌打新”“借票代持”等操作方法,。

　　新華社評(píng)論表示，“打新熱”背后的買房牟利現(xiàn)象顯然與“房住不炒”理念背道而馳,。增加供給,、新房限價(jià)之外，樓市調(diào)控還有很多事要做,。

　　為抑制樓市過(guò)熱的現(xiàn)象,，杭州、沈陽(yáng),、西安,、深圳、寧波等多城相繼升級(jí)調(diào)控,，涉及升級(jí)限購(gòu),、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià),、升級(jí)限售和增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等內(nèi)容,。

　　12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定，要解決好大城市住房突出問(wèn)題,，并高度重視保障性租賃住房建設(shè),，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利,，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),。

　　五、 長(zhǎng)租公寓頻爆雷

　　房?jī)r(jià)高,，搖號(hào)難……本應(yīng)成為住房資源優(yōu)化組合積極方式的長(zhǎng)租公寓,，卻在2020年迎來(lái)了最冷的冬天。

　　從年初開(kāi)始,，友客,、巢客、城城找房、青客公寓,、蛋殼公寓等大大小小的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)陸續(xù)“爆雷”,，全國(guó)范圍內(nèi)大量租客和房東受到影響。

　　規(guī)模最大的蛋殼公寓,，年初剛剛在紐交所上市經(jīng)歷高光時(shí)刻,，年底就陷入欠款、CEO被查,、斷網(wǎng),、提現(xiàn)困難的窘境。從頂峰跌至谷底,，中間僅僅過(guò)去了10個(gè)月,。究其原因，與以“急速擴(kuò)張,，搶占市場(chǎng)份額”為目的的“類金融”盈利模式直接相關(guān),。

　　據(jù)天眼查《房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告（2020）》，全國(guó)目前已經(jīng)注銷或吊銷的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家,，占相關(guān)企業(yè)總量的15%,，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到過(guò)行政處罰或有過(guò)嚴(yán)重違法行為。

　　隨著長(zhǎng)租公寓爆雷事件不斷發(fā)生,，中央和地方陸續(xù)頒布多則監(jiān)管政策,。

　 　8月，杭州,、西安等地相繼發(fā)布加強(qiáng)對(duì)租賃企業(yè)的資金監(jiān)管政策,，對(duì)“托管式”租賃企業(yè)的監(jiān)管專用賬戶日常收支情況進(jìn)行監(jiān)督，規(guī)范住房租賃企業(yè)行為,、防范住 房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),。隨后，國(guó)家住建部發(fā)布關(guān)于《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知,，涉及“租金貸”“甲醛房”等問(wèn)題,，并對(duì)于長(zhǎng)租公寓“高 進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)亦做出了相關(guān)規(guī)定,。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，從目前我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看，建立租購(gòu)并舉的 住房制度,、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)無(wú)疑也是重要環(huán)節(jié),。而鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系,，賦予租房者更多權(quán)利,，不僅僅是科學(xué)住房觀念的體現(xiàn),，同時(shí)在某種程度上也可以 避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，減少非理性購(gòu)房需求,。

　　六,、物業(yè)上市潮洶涌

　　2020年，物業(yè)上市成了新的賽道,。

　　年初抗“疫”之戰(zhàn)中,，各個(gè)小區(qū)的物業(yè)堅(jiān)守一線，積極發(fā)揮基層管控作用,。不僅讓擁有萬(wàn)億級(jí)藍(lán)海的物管行業(yè)逐漸進(jìn)入公眾視野，也讓其作用和價(jià)值進(jìn)一步被社會(huì)乃至資本市場(chǎng)認(rèn)可,。

　 　2月以來(lái),，物業(yè)股走勢(shì)普遍向好，甚至出現(xiàn)多波集體上漲小高潮,。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),，截至2020年9月4日，30家上市物管企業(yè)平均股價(jià)漲幅為60.87%,， 同期恒生指數(shù)漲幅為-12.4%,。與此同時(shí)，百億市值之上的11家物管企業(yè)均呈正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，漲幅均值為79.92%,，較整體上市物管企業(yè)股價(jià)漲幅高出19 個(gè)百分點(diǎn)。

　　因此,，乘著資本東風(fēng),，分拆物業(yè)上市成了行業(yè)潮流。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù),，截至目前,，2020年共18家物管企業(yè)通過(guò)港交所聆訊，其中不乏恒大物業(yè),、融創(chuàng)物業(yè),、世茂服務(wù)等明星企業(yè)。

　 　然而,，大量物管企業(yè)上市后,，導(dǎo)致供應(yīng)量增加,，稀缺性不再,，價(jià)值也開(kāi)始回調(diào),。今年上市的物業(yè)新股中,，已有4只出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)破發(fā),。與此同時(shí),，兩級(jí)分化正在加劇,， 截至12月25日早間,，碧桂園服務(wù)股價(jià)52.4港元，市值1537億港元,，位列物業(yè)股市值第一,，而市值最低的燁星集團(tuán)僅為4.256億港元。

　　七,、 深圳調(diào)控加碼

　　隨著疫情后樓市解封,，深圳樓市也迎來(lái)了魔幻開(kāi)局。

　　3,、4月份,，深圳先后經(jīng)歷新房天價(jià)“喝茶費(fèi)”、二手房掛牌價(jià)飆升,、房抵經(jīng)營(yíng)貸等一系列風(fēng)波,，炒作氛圍濃烈，二手房?jī)r(jià)漲幅明顯,。

　　深房中協(xié)也指出,，3、4月深圳樓市的確存在局部片區(qū),、局部樓盤(pán)被“熱炒”的現(xiàn)象,，并且在“熱炒”的背后，存在部分投資公司,、自媒體與房地產(chǎn)中介人員等多個(gè)利益方組成的機(jī)構(gòu)化炒房團(tuán)隊(duì)利益鏈,，助推此輪樓市“虛火”。

　　熱度之下,，政府調(diào)控及時(shí)出手,。

　　4月18日，深圳市住建局公告表示,，針對(duì)近期二手房市場(chǎng)的亂象,，展開(kāi)了為期三個(gè)月的整治，嚴(yán)打違法違規(guī)行為,。隨后,，央行深圳支行發(fā)文，表示將徹查深圳各商業(yè)銀行今年以來(lái)新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸,。

　　7月15日,，深圳住建局等八部門聯(lián)合出臺(tái)《通知》，被稱為史無(wú)前例的“深八條”,，從調(diào)整商品住房限購(gòu)年限,、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用,、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為等八個(gè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,。

　　新政令大約30%的購(gòu)房者失去了資格,，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期被扭轉(zhuǎn)，不少炒房客被新政堵在了門外,，樓市從狂熱走向平靜,。

　　然而，這份平靜并未持續(xù)太久,。11月,，深圳依舊出現(xiàn)了千萬(wàn)豪宅日光的火爆行情，并爆出了“代持炒房”等亂象,。日前,，深圳市金融系統(tǒng)、住建系統(tǒng)等相關(guān)部門聯(lián)合出招,，分別就首付款來(lái)源,、購(gòu)房人資料等嚴(yán)格審查。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的《2020年11月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)》,，相比去年11月,，深圳二手房同比上漲14.6%,，位列全國(guó)第一,。同為一線城市的北京、上海,、廣州,，這一漲幅則分別為6.4%、5.5%,、6.7%,。

　　八、“大魚(yú)吃大魚(yú)”時(shí)代開(kāi)啟

　　2019年底的年度發(fā)布會(huì)上,，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)測(cè),，2020年房企兼并收購(gòu)“大魚(yú)開(kāi)始吃大魚(yú)”?！八^大魚(yú)吃小魚(yú)的年代進(jìn)一步演變成大魚(yú)吃大魚(yú)的時(shí)代,，未來(lái)也會(huì)如此?！彼硎?。

　　開(kāi)年不久，傳言一段時(shí)間的世茂和福晟終于官宣牽手,。1月,，雙方宣布共建世茂福晟平臺(tái)，合作方中還有東方資產(chǎn),、信達(dá)資產(chǎn)兩大金融機(jī)構(gòu),。世茂將協(xié)助金融機(jī)構(gòu),，幫助福晟進(jìn)行債務(wù)重組，同時(shí)代為操盤(pán),。世茂董事會(huì)主席許世壇將這場(chǎng)牽手定性為戰(zhàn)略合作,，“不是誰(shuí)收購(gòu)誰(shuí)”。

　　然而,，整體層面的合作遠(yuǎn)比項(xiàng)目合作要復(fù)雜而漫長(zhǎng),。截至目前，福晟的資金困局仍然未解,，并且出現(xiàn)項(xiàng)目停工,、債券兌付違約的情況。

　　福晟之后,，倒下的是泰禾,。疫情之下，泰禾的流動(dòng)性危機(jī)是雪上加霜,?！耙龖?zhàn)”是今年以來(lái)圍繞在泰禾和董事長(zhǎng)黃其森面前最大的問(wèn)題。

　　隨后,，“引戰(zhàn)”消息滿天飛,，傳聞對(duì)象不斷變更。7月31日早間,，答案終于浮出水面,，泰禾公告了萬(wàn)科的到來(lái)。

　　然而此次入股,，萬(wàn)科在股份過(guò)戶上設(shè)置先決條件,，此次股份轉(zhuǎn)讓最終能否達(dá)成，取決于相關(guān)先決條件能否滿足,，仍存在不確定性,。

　 　協(xié)議約定時(shí)間到期之時(shí)，泰禾尚未拿出債務(wù)重組方案,，萬(wàn)科也給予了更多耐心,。10月的萬(wàn)科上海區(qū)域媒體交流會(huì)上，對(duì)于《國(guó)際金融報(bào)》記者提出的泰禾債務(wù)問(wèn) 題最終進(jìn)展,，董事會(huì)主席郁亮表示,，“這么一個(gè)陷入困境的企業(yè)，它需要協(xié)調(diào)的關(guān)系需要方方面面很多很多,，所以可能需要更多時(shí)間,。”

　　據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者了解,，春節(jié)前后或許是該事件逐漸明朗的分水嶺,，當(dāng)前雙方推進(jìn)過(guò)程中的一大矛盾點(diǎn)在黃其森是否愿意出讓控制權(quán),。

　　隨著世茂設(shè)立專管團(tuán)隊(duì)以此推動(dòng)福晟紓困平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)效率，世茂與福晟的合作也進(jìn)入新的篇章,，而泰禾最終能否等到萬(wàn)科依然未有定論,。

　　上海樓“事”

　　8件事讀懂滬市冷與熱

　　一、內(nèi)地總價(jià)新地王誕生

　　時(shí)隔6年后,，董家渡地王紀(jì)錄被打破,。

　　2月20日，尚在停擺狀態(tài)的上海樓市因?yàn)橐粓?chǎng)土拍而迅速進(jìn)入“角色”,。

　　徐匯區(qū)黃浦江南延伸段的28個(gè)地塊正式掛牌,，作為徐匯濱江最后大規(guī)模整體開(kāi)發(fā)地塊，該地塊坐北朝南,，總計(jì)擁有1.2公里黃浦江岸線,，對(duì)面即為世博文化公園。按照政府規(guī)劃,，未來(lái)該地塊將作為世界級(jí)金融產(chǎn)業(yè)平臺(tái),，打造成上海國(guó)際金融中心的新增長(zhǎng)極，價(jià)值不言而喻,。

　　最終,，香港置地聯(lián)合體經(jīng)過(guò)一輪加價(jià)，以310.5億元的代價(jià)豪取了180萬(wàn)平方米的上海金融港,。

　　這一價(jià)格,，超過(guò)了2014年中民投斥資248.5億元拿下的董家渡地塊,，也超過(guò)了2016年招商蛇口聯(lián)合華僑城以310億元拍得的深圳新會(huì)展中心地塊,，成功刷新內(nèi)地土地總價(jià)紀(jì)錄。

　　有媒體對(duì)此進(jìn)行測(cè)算,，180萬(wàn)平方米僅所需的開(kāi)發(fā)成本就將達(dá)到300億-400億元,，再加上310.2億元的土地價(jià)格，整個(gè)項(xiàng)目的投資或超過(guò)700億元,。

　　如此大體量的開(kāi)發(fā)也對(duì)房企的資金實(shí)力和操盤(pán)能力提出了不小的挑戰(zhàn),。

　　此前有消息稱，香港置地母公司怡和集團(tuán)或?qū)阎袊?guó)總部怡和大廈,、旗艦商業(yè)置地廣場(chǎng),、奢華酒店文華東方帶來(lái)上海。自2015年首入上海以來(lái),，香港置地始終在加碼內(nèi)地市場(chǎng),。3年間相繼落子南京、重慶,、上海,、武漢等城市,。

　　二、綠地海珀外灘入市破局

　　一季度,，受疫情影響上海地區(qū)新房市場(chǎng)迎來(lái)70余天空窗期,，沒(méi)有人知道樓市的發(fā)條何時(shí)啟動(dòng)，直到綠地海珀外灘的正式入市,。

　　早在1月22日,，綠地海珀外灘便取得了預(yù)售證，均價(jià)13.8萬(wàn)元/平方米,，共計(jì)204套房源,。但受疫情影響，該項(xiàng)目3月底方最終入市,。

　　“云開(kāi)盤(pán)”的綠地海珀外灘收獲了159%的認(rèn)籌率,，最終選房階段去化176套，去化率達(dá)86.7%,。

　　這一表現(xiàn)無(wú)疑給市場(chǎng)一劑強(qiáng)心劑,，有效提振了市場(chǎng)信心。隨后被疫情壓抑的需求開(kāi)始釋放,，開(kāi)啟了這一年來(lái)的樓市熱潮,。

　　三、  地王中興路一號(hào)

　　“虧本入市”認(rèn)籌遇冷

　　市場(chǎng)端熱度的提升讓很多新盤(pán)都迎來(lái)了去化機(jī)遇,，但購(gòu)房者的熱情并沒(méi)有降臨到中興路一號(hào)的身上,。

　　四年前融信豪擲千金拿下中興路地塊時(shí)，市場(chǎng)就在好奇如何解套,，苦等四年終入市,，迎接地王的只有慘淡的認(rèn)籌。

　　4月,，中興路一號(hào)宣布入市,，取證均價(jià)為12.98萬(wàn)元/平方米，成為靜安區(qū)有史以來(lái)預(yù)售證均價(jià)最高的樓盤(pán),。

　　即便如此,，中興路一號(hào)依然被冠以“虧本入市”。2016年,，融信以110億元總價(jià)摘得該地塊,，可售面積樓板價(jià)高達(dá)14.3萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下了彼時(shí)全國(guó)最高單價(jià)地王紀(jì)錄,，隨后萬(wàn)科以53.95億元拿下項(xiàng)目49%的權(quán)益,，項(xiàng)目由其操盤(pán)。

　　深耕上海多年的萬(wàn)科，縱然在這一市場(chǎng)牢牢占據(jù)著前三的位置,，依然難解項(xiàng)目的遇冷,。

　　中興路一號(hào)交通優(yōu)勢(shì)明顯，周邊有3號(hào)線,、4號(hào)線,、8號(hào)線和10號(hào)線4軌交匯，且距離均在1公里以內(nèi),；但其塔樓設(shè)計(jì),、頗具爭(zhēng)議性的戶型和超高容積率勸退了不少購(gòu)房者。

　 　最終,，項(xiàng)目收到認(rèn)籌69組,，開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌率僅30.13%。截至12月18日,，中興路一號(hào)已售出83套,，尚有146套待售，去化率僅36.24%,。這也意味 著,，在今年上海新盤(pán)市場(chǎng)火爆，認(rèn)籌屢創(chuàng)新高的情況下,，中興路一號(hào)開(kāi)盤(pán)后近8個(gè)月去化率不足四成,，尚有超六成房源等待出售。

　　根據(jù)此前首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿竦耐嘎?，萬(wàn)科從來(lái)不捂盤(pán),，也不給自己留長(zhǎng)期庫(kù)存，內(nèi)部規(guī)定,，拿到銷售許可證超過(guò)6個(gè)月以上仍未銷售掉的項(xiàng)目,，將會(huì)被納入長(zhǎng)期庫(kù)存。

　　長(zhǎng)期庫(kù)存對(duì)于原本致力于將中興路一號(hào)打造為城市地標(biāo)的萬(wàn)科而言,，或許是一場(chǎng)“滑鐵盧”,。

　　四,、前灘新盤(pán)均價(jià)上12萬(wàn)

　　如果要選擇年度上海熱門板塊,，前灘和大虹橋依然當(dāng)仁不讓。

　　憑借學(xué)區(qū)及未來(lái)規(guī)劃的優(yōu)勢(shì),，前灘每每新盤(pán)入市總能吸引大批購(gòu)房者,。

　　6月底，三湘印象名邸作為前灘板塊九宮格內(nèi)第一個(gè)入市的項(xiàng)目,，取證均價(jià)高達(dá)12.18萬(wàn)元/平方米,，一舉將前灘板塊新盤(pán)均價(jià)帶上12萬(wàn)+，相較4月剛?cè)胧械耐鍓K內(nèi)新盤(pán)東方惠禮高出近3萬(wàn)元，與2019年入市的板塊內(nèi)新盤(pán)相比,，均價(jià)更是高出近3.6萬(wàn)元,。

　　即便開(kāi)盤(pán)價(jià)創(chuàng)新高，三湘印象名邸依然得到了市場(chǎng)的熱情反饋,。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日,， 142套房源最終收獲了955組客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)672.54%,，近乎“七人搶一房”,，上演日罄。

　　五,、“神盤(pán)”蟠龍?zhí)斓卣J(rèn)籌數(shù)創(chuàng)紀(jì)錄

　　大虹橋新盤(pán)不斷,，最具代表性的當(dāng)屬蟠龍?zhí)斓亍?/p>

　 　10月，蟠龍?zhí)斓厥锥热胧型瞥隽?48套房源,，主力戶型為95-126平方米,，均價(jià)6.15元/平方米。交通優(yōu)勢(shì),，加上未來(lái)規(guī)劃以及開(kāi)發(fā)商瑞安的品牌效 應(yīng)和深耕多年的口碑,，讓項(xiàng)目認(rèn)籌首日即收獲超過(guò)1000組認(rèn)籌，4天半的認(rèn)籌期共計(jì)收獲認(rèn)籌數(shù)3715組,，超過(guò)了2018年4月前灘中糧海景壹號(hào)開(kāi)盤(pán)吸引 的3127組認(rèn)籌,，一舉刷新了上海市場(chǎng)保持了兩年半的單一新盤(pán)認(rèn)籌人數(shù)最高紀(jì)錄。

　　開(kāi)盤(pán)當(dāng)日,，叫至1200號(hào)時(shí),，已近清盤(pán)，2000位購(gòu)房者鎩羽而歸,。

　　蟠龍?zhí)斓氐幕鸨?，也讓大虹橋的熱度再次升溫?/p>

　　六、上海新房市場(chǎng)“暴走”

　　很多人對(duì)于今年上海樓市熱度的感知都來(lái)自新房市場(chǎng)的火爆,。

　　《國(guó)際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),，1-11月，上海地區(qū)有8個(gè)月的月均認(rèn)籌率超過(guò)100%,，尤其是自7月起,，連續(xù)5個(gè)月的平均認(rèn)籌率超過(guò)150%，并在11月達(dá)到頂峰,，逼近200%,。

　　去年同期這一數(shù)據(jù)僅維持在60%左右，最高月也尚未達(dá)到100%,。

　　新盤(pán)認(rèn)籌紀(jì)錄一次次地被刷新,，許多此前門庭冷落的項(xiàng)目也成功在本年度實(shí)現(xiàn)“翻身”。

　 　12月，閔行華漕板塊的首創(chuàng)禧瑞薈開(kāi)盤(pán),，取證均價(jià)為6.6萬(wàn)元/平方米,，最終項(xiàng)目收獲1365組客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)509.32%,。而在一年前,，其一 期開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅為6.1萬(wàn)元，彼時(shí),，有自媒體爆料該項(xiàng)目推出的256套房源僅收獲約40位購(gòu)房者認(rèn)籌,，認(rèn)籌率不足兩成，最終項(xiàng)目因認(rèn)籌數(shù)過(guò)低不采取公證搖 號(hào),。

　　隔一年再次開(kāi)盤(pán),，均價(jià)上浮5000元，認(rèn)籌率卻上漲25倍,，這樣的事情并非個(gè)例,。11月，唐鎮(zhèn)板塊的金融家時(shí)隔一年均價(jià)上浮6000元入市,，最終認(rèn)籌率從此前的78%提升至114.83%,。

　　七、二手房成交創(chuàng)4年新高

　　不僅新房,，二手房市場(chǎng)熱度也持續(xù)升高,，8、9,、11月的單月成交量均突破3萬(wàn)套,。

　 　易居研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2020年1-3月二手房成交量受疫情影響較大,，4月起疫情逐漸好轉(zhuǎn),，二手房市場(chǎng)狀態(tài)恢復(fù)，5-7月二手住宅成交量穩(wěn)定在平均 每月2.8萬(wàn)套左右,。8月,、9月成交量分別達(dá)到3萬(wàn)套和3.1萬(wàn)套。而上次單月成交量出現(xiàn)“3”字頭,，還是在2016年9月份,。

　　10月，由于國(guó)慶假期的影響,，上海二手房成交量回落到2.8萬(wàn)套左右,；11月這一數(shù)據(jù)達(dá)到頂峰，共成交3.2萬(wàn)套,，環(huán)比增長(zhǎng)13.5%，同比增長(zhǎng)81.4%，創(chuàng)下4年來(lái)新高,。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，自2017年市場(chǎng)降溫后，上海樓市今年觸底反彈,，開(kāi)始進(jìn)入上升通道,。疫情后，貨幣政策寬松,、自住需求釋放,、調(diào)控政策穩(wěn)定等因素都對(duì)樓市上行形成支撐。

　　《國(guó)際金融報(bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn),，今年二手房行情確實(shí)火爆,，許多掛牌兩三年的房子都在今年迎來(lái)了成交，且當(dāng)前賣房市場(chǎng)下,，房東較為強(qiáng)勢(shì),，惜售、坐地起價(jià)等現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn),。

　　八,、土地市場(chǎng)“百花齊放”

　　2020年度，上海土拍市場(chǎng)更是熱鬧,。

　　相較于往年國(guó)有背景開(kāi)發(fā)商和規(guī)模性龍頭房企成大贏家,，今年地塊的出讓結(jié)果更加分散。

　 　中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，截至12月15日,，上海共推出92宗涉宅地塊，土地出讓金總額1990.7億元,，同比上漲92.3%,。這92宗涉宅地塊由66家房 企分獲。其中,，除萬(wàn)科,、恒大、中海,、保利,、新城、招商等大型房企有所斬獲外,，以大名城,、大家房產(chǎn)、中建東孚,、寶華,、景瑞為代表的中小型房企也表現(xiàn)不俗,。

　　這一現(xiàn)象主要由于虹口地塊圍標(biāo)事件后，上海土拍規(guī)則發(fā)生了改變,。

　　此前,，上海市土地出讓的有效申請(qǐng)人普遍是以“3人”為分界線，即參與報(bào)名的房企超過(guò)3家時(shí),，通過(guò)綜合評(píng)分選出總分排名前3的房企,，進(jìn)入最后的招標(biāo)出讓環(huán)節(jié)，而國(guó)企和龍頭房企通常在“評(píng)分制”中占據(jù)優(yōu)勢(shì),，很多中小房企甚至沒(méi)有機(jī)會(huì)進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié),。

　　圍標(biāo)事件后，4月11日,，上海土地市場(chǎng)發(fā)布公告,，出讓松江2幅純宅地，并明確調(diào)整了出讓規(guī)則,。新規(guī)指出,，“只要有效申請(qǐng)人數(shù)不超過(guò)5人，就無(wú)需打分,，直接競(jìng)價(jià)拍賣,，價(jià)高者得。有效申請(qǐng)人在6人及以上的,，則采用競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式,。”

　　這也是自2017年4月11日上海采用招掛復(fù)合式規(guī)則起,，三年來(lái)土拍規(guī)則的首次松動(dòng),。于中小房企而言，其參與競(jìng)標(biāo)環(huán)節(jié)的門檻降低,，競(jìng)得目標(biāo)地塊的概率得到提升,。

　 　也由于規(guī)則的改變，競(jìng)拍人數(shù)增加,，土地溢價(jià)率也有所增高,。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，招掛復(fù)合實(shí)行到今年土拍規(guī)則調(diào)整前,，上海溢價(jià)率超過(guò)10%的住宅用地僅有 3宗,。調(diào)整后至12月15日期間，上海有37宗商品住宅用地溢價(jià)率超過(guò)10%,，其中有16宗溢價(jià)率超過(guò)30%,，有2宗超過(guò)50%。