世界經(jīng)濟(jì)在遭受新冠肺炎疫情沖擊下,，正處于艱難復(fù)蘇的過程之中,。但是，近來公布的一系列數(shù)據(jù)和報告顯示,，全球多國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)上漲勢頭,。機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，當(dāng)各國政府的刺激措施結(jié)束后，房地產(chǎn)市場存在修正的風(fēng)險,。
多國房價上漲
9月30日,，瑞銀集團(tuán)發(fā)布了2020年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)。在受分析的25個大城市中,，一半以上要么面臨房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險,，要么估值過高。其中多倫多市是北美房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險最大的城市。溫哥華,、不列顛哥倫比亞省,、洛杉磯、舊金山和紐約被認(rèn)為估值過高,，但不存在泡沫風(fēng)險,。報告警告稱，當(dāng)各國政府的刺激措施結(jié)束后,，房價將進(jìn)行修正,。
從國別看，美國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強(qiáng)勁,。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,，2020年3月，美國成屋銷售從3月起呈現(xiàn)斷崖式下跌,，5月創(chuàng)下1982年以來最大同比跌幅27%,。6月房地產(chǎn)銷售卻突然爆發(fā)，環(huán)比增長20%,；到7月,，美國二手房銷售量飛速攀升至586萬戶，創(chuàng)2006年底以來最高水平,，環(huán)比增長25%,。美國商務(wù)部公布的新房銷售數(shù)據(jù)顯示，7月美國新房銷量環(huán)比增長約12%,，同比增長31.3%,，銷量達(dá)到2007年10月以來的單月最高。
房價方面,，美國聯(lián)邦住房金融局(FHFA)房價指數(shù)7月同比上漲6.5%,，是自2018年6月以來的最大年度漲幅。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會發(fā)布的報告顯示,，8月房價較上年同期飆升11.4%,。據(jù)《華爾街日報》報道，全美范圍內(nèi)價格在100萬美元以上的房屋銷售增長了44%,。美國國家土地不動產(chǎn)創(chuàng)始人杰森·沃爾特說：“現(xiàn)在,，美國房價中值升至31萬美元,，較2019年8月上漲11.4%,，這是有史以來第二次美國房價中值升至30萬美元以上。
英國自因疫情限制看房的措施解除以來,，房地產(chǎn)市場也強(qiáng)勁復(fù)蘇,。房地產(chǎn)網(wǎng)站Rightmove顯示，9月房屋價格同比上漲5%,，為2016年9月以來最高漲幅,。漲幅最大的是倫敦以外的地區(qū),，如約克郡、中部地區(qū)和蘇格蘭,。Rightmove估計,，房屋銷售量同比增加了40%。相比之下,，倫敦市中心的交易量則比一年前下降了14%。
歐元區(qū)是房地產(chǎn)市場過熱最嚴(yán)重的地區(qū),。慕尼黑和法蘭克福位居前列,，巴黎和阿姆斯特丹緊隨其后。與2019年一季度相比,，2020年一季度德國房地產(chǎn)價格同比上漲6.8%,。
國際貨幣基金組織8月發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以去年第三季度為比較基準(zhǔn),，全球?qū)嶋H房價指數(shù)為167,，創(chuàng)下2000年開始統(tǒng)計以來的最高水平。在統(tǒng)計的63個國家和地區(qū)當(dāng)中,，有45個的房價上升,。
多因素推升房價
多重因素造成了部分國家房價上漲。路透社分析指出,，一方面,，疫情引發(fā)了人口向低密度地區(qū)的遷徙，房地產(chǎn)市場相對供不應(yīng)求,；另一方面,，在創(chuàng)紀(jì)錄的低抵押貸款利率的刺激下,，民眾的購房意愿顯著提升,。
供需難以平衡造成美國房地產(chǎn)搶手。NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯表示,，當(dāng)前買家間競爭十分激烈,，新房源一上市就被搶空，而許多城市的房屋供應(yīng)都跟不上需求步伐,，主要是賣家顧忌疫情影響、美元指數(shù)走弱等諸多因素，表現(xiàn)出了明顯的惜售情緒,，不少賣家撤銷了賣房決定,。在相當(dāng)長的一段時間里，供給量緊張的情況不會緩解,。
牛津經(jīng)濟(jì)研究所駐紐約首席美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家南?！し兜恰ず畹潜硎荆骸凹词剐枨髲淖罱乃交芈洌∈璧膸齑?，特別是現(xiàn)房的庫存,，仍將使房屋價格堅挺?！?/p>
過去兩個月,，美國房貸利率一直保持在3%以下，雖然略有回升,，但依然處于歷史低位區(qū),。在政策刺激下，不少美國中產(chǎn)階層提升了房產(chǎn)投資意愿,。美國研究機(jī)構(gòu)Bankrate此前調(diào)查了千名美國成年人的投資偏好,。數(shù)據(jù)顯示，26%的受訪者將房地產(chǎn)作為首選投資標(biāo)的,，僅次于占比28%的股票,，54%的受訪者稱疫情是影響他們目前長期投資偏好的最重要因素。
在英國,，房價上漲一方面是由于貨幣大量增發(fā),，另一方面是英國大幅度下調(diào)房產(chǎn)稅的征收比例。Rightmove的董事蒂姆說,，“在今年年初,，四居室對于交易升級的買家來說非常奢侈，但現(xiàn)在這樣的戶型正在成為必備品,?！?/p>
風(fēng)險不斷積聚
在多國房地產(chǎn)市場價格上漲背后，風(fēng)險也在不斷疊加,。
數(shù)據(jù)顯示,，美國住房市場中90%的房價上漲已超過工資上漲幅度?！渡虡I(yè)內(nèi)幕》網(wǎng)站指出,，“盡管強(qiáng)勁的需求和較低的抵押貸款利率對房屋銷售形成支持，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢以及疲軟的勞動力市場都構(gòu)成了下行風(fēng)險,，預(yù)計這些因素將對未來幾個月的房屋銷售造成壓力,?！?/p>
房價上漲對不同人群的影響不一?！督袢彰绹贩Q,，一些人有能力逃離大城市，改善生活,。但一些收入較低的美國人,，面對失業(yè)危機(jī)、工資停滯不前卻無法擁有自己的住房,。美國人口普查局8月底進(jìn)行的一項調(diào)查顯示,，超過800萬美國租戶無力支付上月房租。與此同時,，美國房東們也面臨巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,，尤其是低收入房東。美國布魯金斯學(xué)會的研究報告顯示,，年收入低于5萬美元的房東,，房租占其家庭經(jīng)濟(jì)收入比例達(dá)19%。因此當(dāng)房客無法支付房租時,，低收入房東也同樣會面臨失業(yè)與違約風(fēng)險,，進(jìn)而形成信用違約的惡性循環(huán)。
分析人士認(rèn)為,，當(dāng)前美國所面臨的問題遠(yuǎn)比次貸危機(jī)時期嚴(yán)重,，國債、企業(yè)債與家庭債務(wù)都創(chuàng)下歷史新高,，且當(dāng)前美國金融市場的規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)超次貸危機(jī)時的水平,。超級紓困政策推高了美國房地產(chǎn)市場的泡沫，一旦新一輪疫情救助資金無法到位,，美國的房地產(chǎn)抵押貸款市場就有可能爆發(fā)大規(guī)模違約,。
其他國家的房地產(chǎn)市場也面臨不同程度的風(fēng)險。加拿大抵押和住房公司9月版《住房市場評估》稱,，加拿大主要房地產(chǎn)市場目前的風(fēng)險水平為中等,。在歐洲，改善需求釋放和政府稅收信貸等政策帶來了對房地產(chǎn)市場的支持,。但是由于經(jīng)濟(jì)下行,，法國外貿(mào)銀行近期在報告中預(yù)測，到今年年底,，歐洲房價將下降5%,，不過德國和法國等國房地產(chǎn)價格略為堅挺。
