近一個多月,，多個部門開始釋放調(diào)控房地產(chǎn)市場和收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資閥門的政策信號。日前,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,。在此次座談會之前，相關(guān)監(jiān)管部門就已有意釋放相關(guān)信號,，明確房企在未來較長時間內(nèi)要著重降低負債規(guī)模和負債率,。
業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)融資更嚴監(jiān)管之下,，房地產(chǎn)行業(yè)一方面要加快資金周轉(zhuǎn),、降低拿地速率，另一方面,，也要全面調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu),，謹慎業(yè)務布局。整體而言,，政策收緊旨在進一步防范化解房地產(chǎn)金融風險,。由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來資產(chǎn)結(jié)構(gòu)已在逐步調(diào)整過程中，因此不會因為調(diào)整而帶來更大的金融風險,。
債務融資管理閥門再收緊
8月20日,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議指出,，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制,，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化,、規(guī)則化和透明度,，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上,，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,。
據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者了解，此次參加會議的房企包括12家,，分別是碧桂園,、恒大、萬科,、融創(chuàng),、中梁、保利,、新城,、中海、華僑城,、綠地,、華潤和陽光城。
“對這12家房企將進行融資債務總規(guī)模的控制,?！庇嘘P(guān)人士透露。據(jù)悉,，此次明確的融資管理規(guī)則是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”：房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%,；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 ,。此外,，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機構(gòu)考察的重要指標,。
“控債方式則是根據(jù)企業(yè)在上述監(jiān)管指標的具體情況分類進行管理,，共分為四檔?！鄙鲜鋈耸勘硎?，若上述三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加；若指標中兩項“踩線”,，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%,；若只有一項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%,；若全部指標符合監(jiān)管層要求,，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。
“相關(guān)管理規(guī)則不僅僅是為了降債,，更是促調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu),。”上述人士表示,，企業(yè)需于9月底上交降檔方案,，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三條紅線”的調(diào)整,。若未達標,，監(jiān)管層將要求金融機構(gòu)對相應房企的全口徑債務進行限制。據(jù)有關(guān)人士透露,，2021年1月1日起全行業(yè)將全面推行相關(guān)規(guī)則,。
高負債擴張將被限制
中國金融四十人論壇(CF40)青年研究員朱鶴日前撰文指出，從現(xiàn)金比率和資產(chǎn)負債率兩個角度來考察房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)債務的可持續(xù)性來看,，2018年以來,，房地產(chǎn)債務可持續(xù)性已經(jīng)出現(xiàn)惡化，但由于近期杠桿率沒有進一步提高,，債務風險尚在可控范圍之內(nèi),。
業(yè)內(nèi)人士表示，房企近年來整體負債增速是放緩的,，不過,，2020年房企發(fā)債仍保持一定規(guī)模，來自路孚特的數(shù)據(jù)顯示,，截至8月24日,，今年房企在境內(nèi)市場發(fā)債達578億美元，境外市場達219億美元,，境內(nèi)市場發(fā)債量已經(jīng)接近2019年全年623億美元的水平。
東方金誠房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師謝瑞表示,，2020年上半年房企信用債,、海外債和信托產(chǎn)品債券發(fā)行加權(quán)平均利率分別為4.22%、8.09%和7.94%,。融資成本高的房企總體信用等級相對較低,，土地儲備質(zhì)量一般，銷售回款率相對較低，且債務規(guī)模大,、財務杠桿過高,、非標等剛性債務占比高，短期債務集中償付壓力大,。
值得注意的是,，在此前集中擴張期后，多數(shù)房企迎來集中還款期,。穆迪中國房地產(chǎn)行業(yè)分析師團隊負責人梁鎮(zhèn)邦表示,，在2021年，穆迪有評級的70家房地產(chǎn)企業(yè)的境內(nèi)與境外債券到期量將有大約950億美元,，這一到期量水平相對較高,。到2022年，到期量就會降至600億美元左右,。
不過,，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，比較大的房企競爭力相對較強,，現(xiàn)金流壓力可控,，償債風險不大，但一些評級較低的房企償債風險相對較高,?！罢w而言，房地產(chǎn)企業(yè)近幾年的負債增速是在放緩的,，而且有評級的開發(fā)商一般對現(xiàn)金流把控較好,，有能力和信心去應對未來12月內(nèi)到期的債券。但相對而言,，一些規(guī)模比較小的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金壓力比較大,，過去幾年，出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)企業(yè)也多是中小房企,?！绷烘?zhèn)邦表示。
業(yè)內(nèi)人士也表示,，債務融資管理閥門再收緊旨在進一步防范化解房地產(chǎn)金融風險,。而且經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)行業(yè)不斷落實“房住不炒”的精神要求，行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)已經(jīng)有改善,，從而有了可以調(diào)整的空間,，而不會因為調(diào)整而帶來更大的金融風險。
房企降速調(diào)結(jié)構(gòu)已是必然
有業(yè)內(nèi)人士表示,，在嚴控負債的背景下,，此前房企依賴高杠桿擴張路徑已明顯受限,，未來房企不得不降低購地速度，加速提高存貨周轉(zhuǎn)速度,，加快去化,，以擴大預售款規(guī)模?！皩τ诖媪勘韮?nèi)負債占比較大的房企,，以及前幾年銷售額不高而今年卻大力度拿地的房企，新的規(guī)定影響會較大,；而對于近兩年本就在積極降負債的房企,，影響是其預料之內(nèi)的?！币晃环科筘攧詹块T負責人表示,。
房企拿地速度或明顯下降。有業(yè)內(nèi)人士透露,，雖然受疫情影響,，但房企并未放慢拿地腳步，高溢價“地王”地塊頻出,?！翱啬玫亍⒔档貎r也是這次融資管理的重要原因之一,?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>
謝瑞也表示,，一方面,，融資規(guī)模的控制將對房企土地獲取意愿產(chǎn)生影響，房企在新增土儲方面將更加謹慎,，加大項目自有資金投入比重,，同時業(yè)務區(qū)域布局將更加優(yōu)化，注重部分優(yōu)質(zhì)城市群的深耕,，而不是盲目擴大進駐城市數(shù)量,。另一方面，在房企銷售回款未有顯著回升及債務管理下,，房企前期土地儲備的開發(fā)進度或?qū)⒂兴啪?，在建及擬建項目的資金投入壓力進一步上升，對施工結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏產(chǎn)生拖累影響,?？傮w來看，在新增土儲意愿下降及存貨開發(fā)進度放緩的背景下,，房企資產(chǎn)布局或?qū)⒊霈F(xiàn)減速,。
“房企首先最重要的應對措施就是加大房地產(chǎn)項目的銷售回款，加大資金儲備量,，項目拓展過程中降低對債券發(fā)行的依賴度,；其次，需要堅持穩(wěn)健財務政策,，控制企業(yè)杠桿水平,，提升資金管理精細度，提高資金使用效率,，積極進行融資創(chuàng)新,；此外，還應減少或剝離非核心業(yè)務,，聚焦房地產(chǎn)主業(yè),，并加大對應收賬款、其他應收款等款項回收力度,，減少非主業(yè)或其他關(guān)聯(lián)方對房地產(chǎn)項目資金的占用,。”謝瑞說,。
