上周末,，央行發(fā)布公告稱，為深化利率市場化改革,，宣布明年3月到8月推動存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換,，促進(jìn)貸款基準(zhǔn)利率向貸款市場報價利率LPR轉(zhuǎn)換，房貸用戶可與銀行重簽合同,，約定固定利率或“LPR+加點(diǎn)”兩種利率形式,。但由于專業(yè)性太強(qiáng)，很多讀者表示看不懂,。那么這一轉(zhuǎn)換意味著什么呢,？您家的房貸轉(zhuǎn)換成哪種形式最劃算呢？今天,，揚(yáng)子晚報/紫牛新聞記者用通俗易懂的方式,，手把手將換算方法教給您。
【政策要點(diǎn)】明年3月到8月任意時點(diǎn)房貸客戶要選利率“換錨”方式
12月28日,，央行發(fā)布了一條重磅消息,，存量房貸利率定價基準(zhǔn)要改了，從明年3月1日開始,，定價基準(zhǔn)開始轉(zhuǎn)換為LPR,，不再掛鉤以前的基準(zhǔn)利率了。
揚(yáng)子晚報/紫牛新聞記者了解到,，個人住房貸款一般都是5年期以上的商業(yè)貸款,，以前錨定基準(zhǔn)利率，按基準(zhǔn)利率上浮或打折,；2019年10月8日以后的增量房貸利率錨定LPR,，LPR是每個月公布一次的貸款市場報價利率。目前,，最新的5年期LPR是4.8%,，房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)作為最終利率,。按照以前的算法,，掛鉤基準(zhǔn)利率的房貸利率在央行貸款基準(zhǔn)利率發(fā)生變化時才有變化，而掛鉤LPR的利率會隨著LPR變化而變化,，LPR每個月公布一次,。
那么，存量房貸利率定價基準(zhǔn)具體怎么調(diào)整呢,？央行公告中給出了兩種轉(zhuǎn)換選擇方案,。
第一種：將房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率。按照規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平,。業(yè)內(nèi)人士分析稱,，選擇固定利率后，以后還房貸期限內(nèi)利率不再浮動,。
第二種：從基準(zhǔn)利率切換到LPR,，選擇“LPR+加點(diǎn)”利率。LPR是貸款市場報價利率,，LPR每月公布一次,，是不斷變動的，意味著,，如果選擇“LPR+加點(diǎn)”利率,，那么，以后的房貸利率將隨著LPR的升降而可升可降,，月供也可能變多或變少,。
【具體計算】
固定利率客戶，利率不再浮動
切換LPR客戶,，“差值”保持不變
揚(yáng)子晚報/紫牛新聞記者了解到,，央行公告顯示，借款人只有一次選擇權(quán),，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換,。如何計算“新利率”，房貸客戶們在面臨選擇時犯了難,，到底哪種形式比較劃算呢,？
揚(yáng)子晚報記者舉例計算如下：
客戶A在2012年年底購房，當(dāng)時享受的房貸利率折扣為85折,，按照現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率算,，他的貸款利率為基準(zhǔn)利率(4.9%)×0.85=4.17%。
按照第一種方式,，房貸客戶A與銀行協(xié)商后續(xù)的利率為固定利率4.17%,，則以后無論外部環(huán)境如何改變，他都按照4.17%的房貸利率進(jìn)行還貸,。
而按照第二種形式,，客戶A需要先計算與LPR的差值。在加點(diǎn)數(shù)值方面,，加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率(4.17%)與2019年12月LPR(4.8%)的差值(這個案例中,，差值為負(fù)0.63%)，那么,，在合同剩余期限內(nèi),，這個差值一直保持負(fù)0.63%不變,。比如未來LPR上行到5.2%，那么,，該客戶的房貸利率屆時將為5.2%-0.63%=4.57%,，高于固定利率(4.17%)；但是假如未來LPR下行到4.2%,，則該客戶屆時執(zhí)行的房貸利率為3.57%,，低于固定利率。
若客戶B是2018年購房,，房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%,，則他目前執(zhí)行的房貸利率為4.9%×(1+10%)=5.39%，按照第一種方式,，他可以與銀行約定后續(xù)按照固定利率5.39%進(jìn)行還貸,；但按照第二種方式，他當(dāng)前利率與2019年12月LPR(4.8%)的差值為0.59%,。假如未來LPR上行,，則他的貸款利率也會相應(yīng)上行，但假如未來LPR下行到4.2%,，則該客戶屆時執(zhí)行的房貸利率為4.2%+0.59%=4.79%,，低于他所選擇的固定利率。
可以看出,，隨著未來LPR走勢不同,，房貸利率的變化一目了然。
【專家說法】 LPR利率長期看,，下行空間大看重穩(wěn)定,，也可選固定利率
揚(yáng)子晚報/紫牛新聞記者通過計算得知，選擇哪種形式更劃算取決于未來LPR的走勢,，當(dāng)未來LPR處于下行空間時,，選擇掛鉤LPR的利率會更劃算。 LPR每個月都浮動,，是不是房貸利率也是每個月浮動一次,？據(jù)介紹，目前,，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日,。但金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日,，其中商業(yè)性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為1年,。
據(jù)介紹,，此次央行新政主要影響的是2020年前購房,、使用商業(yè)貸款并且參考貸款基準(zhǔn)利率定價的購房者,。業(yè)內(nèi)專家表示，對于貸款剩余期限較短,，貸款剩余額度也較少的購房者,，兩種方式的差別不大。但對于貸款額度和貸款年限都比較長的購房者,，選擇隨行就市更有利,。融360大數(shù)據(jù)研究院房貸分析師李萬賦在接受揚(yáng)子晚報/紫牛新聞記者采訪時表示，從中長期看,，LPR利率水平下行空間大,。在LPR繼續(xù)下行行情下，用戶選擇轉(zhuǎn)換成LPR定價基準(zhǔn)的方案比較有利,，未來利息支出會有所減少,。當(dāng)然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少,，如果用戶更重視利率穩(wěn)定性和便捷性,，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。
中國民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為,，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價,，但在預(yù)期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價,，因?yàn)辄c(diǎn)差已經(jīng)固定了,。如果因經(jīng)濟(jì)回升、通脹上行,，LPR處于上升周期,，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率,，則房貸成本不變,。
