如果你的個人住房貸款是商貸,，已于2020年1月1日前發(fā)放,，或已簽訂合同但未發(fā)放，且屬于浮動利率,、參考貸款基準利率定價,，那么,，你正在面臨以下選擇——將貸款的定價基準轉換為LPR加減點，還是轉為固定利率,。
這兩者有何區(qū)別,？哪種更劃算？具體如何操作,？需要注意哪些問題,？
首先要提醒的是，上述轉換工作雖已于3月1日正式啟動,，但將持續(xù)至8月31日,，借款人仍有充足時間了解相關情況，在充分調研基礎上,，結合自身需求做出合適的選擇,。
“定價基準”生變
提及LPR，不少人表示“一頭霧水”,，更不明白“房貸做LPR轉換”的邏輯和原理,。實際上，把握住“定價基準”這一概念,，便可對此次轉換“豁然開朗”,。
人們在申請房貸時，都很關注能否有“折扣”——即能否在基準利率上打折,。例如,，基準利率為4.9%，打九折后,，實際執(zhí)行的利率為4.41%,，這其中，基準利率就是房貸的“定價基準”,。
此次轉換的核心,，就在于“定價基準”發(fā)生了變化，由此前的按照“基準利率”定價,，變?yōu)閰⒖肌癓PR”定價,。
什么是LPR？它的全稱為“貸款市場報價利率”,，簡單來說,，是中國人民銀行綜合18家具有代表性的商業(yè)銀行市場報價,，形成的貸款市場報價利率，每月20日(遇節(jié)假日順延)對外公布一次,，目前包括1年期,、5年期以上兩個品種。
那么,，為何要將房貸的“定價基準”從基準利率轉為LPR,？“與基準利率相比，LPR的市場化程度更高,，能及時反映市場利率變化,。”央行相關負責人說,，為深化利率市場化改革,，進一步推動LPR運用，央行此前已正式發(fā)布公告,，要求實施存量浮動利率貸款定價基準轉換工作,。
上述負責人表示，目前,，大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為定價基準,，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率，而非LPR,。2015年10月以來,，貸款基準利率一直保持不變，但2019年8月以來,，LPR已多次下降,。
“因此，為保護借貸雙方權益,，央行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換,?！痹撠撠熑苏f。
值得注意的是,，此次轉換工作并不局限于房貸,，還涵蓋企業(yè)貸款、個人消費貸款等,。就房貸來看,，僅包含商業(yè)性個人住房貸款，以及組合貸款中的商貸部分,，不涉及公積金個人住房貸款,；同時,，固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款,、已參考LPR的浮動利率貸款也無需轉換,。
LPR還是固定利率？
值得注意的是,，轉換的選項并非只有LPR一個,，借款人也可將房貸轉為固定利率。那么問題來了,，這兩者有何區(qū)別,？哪種更劃算？
多位業(yè)內人士表示,，兩種轉換方式各有優(yōu)勢,，具體如何選擇取決于借款人自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷,。如果你認為未來LPR會下降,，那么轉換為參考LPR定價會更好；如果認為未來LPR可能會上升,，那么轉換為固定利率就會有優(yōu)勢,。
“需要注意的是，在基準利率的定價方式下,，一般按比例浮動,，如基準利率上浮10%、下調15%等,；在LPR的定價方式下,，則按照加減點數來浮動，如LPR加40個基點,、減30個基點,。”中國工商銀行北京分行相關負責人說,。
他介紹,，假設你目前的房貸為10年期、利率為基準利率打七折,，轉換為LPR以后,，并不是在LPR的基礎上打七折。
“轉換前,，貸款基準利率是4.9%,，打七折后的實際執(zhí)行利率是3.43%，轉換成LPR后,，貸款的實際執(zhí)行利率依然為3.43%,，但利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點,。”該負責人說,，轉換后,，10年期貸款參照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，為4.8%,，因此,，該筆貸款的定價方式轉換為：在5年期以上LPR的基礎上減137個基點，即減去1.37%,，加點數值為“-137”,，該數值在合同剩余期限內固定不變。
如果借款人選擇轉為“固定利率”,，那么在整個合同的剩余期限內,，他的房貸都將執(zhí)行3.43%這個利率。
如果借款人選擇轉為參考LPR定價,，其房貸利率水平將按照“5年期以上LPR-1.37%”來確定,。
那么問題來了，眾所周知,，LPR每月20日對外公布一次,，相應的房貸實際執(zhí)行利率也會每個月變化一次嗎？
答案是否定的,，這里涉及“重定價日”和“重定價周期”兩個問題,。前者是指，你和銀行約定的利率調整日子,，即“何時調整”,，通常為每年的1月1日，或每年與貸款發(fā)放日相對應的日期,；后者則是指“多久調整一次”,，即調整頻率，通常為一年,。
也就是說,，從轉換后到第一個重定價日前，上述借款人的房貸利率仍是3.43%,，從第一個重定價日起，其房貸利率變成“當時最新的5年期LPR-1.37%”,，以后每個重定價日都以此類推,。
“你的房貸做LPR轉換了么？”“如果轉成固定利率是不是更好,？”“究竟要如何選擇,？”作為一項與百姓“錢袋子”密切相關的業(yè)務,，個人住房貸款的利率變動總能引發(fā)社會關注。
多渠道辦理實時生效
不難看出,，如果未來LPR會持續(xù)下降,，那么把房貸利率轉換為參考LPR定價會更劃算。目前從多家商業(yè)銀行的反饋看,，對LPR持下降預期的借款人較多,，選擇LPR選項的人數多于選擇固定利率的人數。
需要注意的是,，根據監(jiān)管層部署,，轉換工作原則上要于2020年8月31日前完成，如果借款人有轉換需求,，建議在此時間節(jié)點前與相應金融機構協商,。
此外，如果貸款存在共同借款人,，需要所有共同借款人均同意變更后,，才能實施定價基準轉換。
如何辦理呢,？以工行為例,，該行目前提供手機銀行、智能柜員機,、短信銀行等多種受理渠道,。“疫情期間,，建議借款人通過手機銀行辦理,，如果確實需要線下辦理，建議等到疫情結束后,?！痹撔邢嚓P負責人說。
從線上辦理渠道看,，借款人可登錄工行手機銀行APP,，按照“最愛、全部,、存貸款,、利率基準轉換、一鍵轉換”路徑點擊,，按提示操作辦理即可,。
“如果你是借款合同中的共同借款人，且已在工行預留手機號,，在主借款人發(fā)起定價基準轉換后,，你將收到工行95588發(fā)送的定價基準轉換變更確認短信,，此時，你可以直接回復該短信完成定價基準變更確認,?！鄙鲜鲐撠熑苏f，這一銀行短信功能預計將于4月中旬上線,。
至于轉換的生效時間,，通常情況下是“實時生效”。例如,，在手機銀行辦理定價基準轉換時,，如果合同清單中某一筆合同的右上角顯示“已按LPR定價”，則說明已經變更成功,。
但是,，如果你的貸款存在共同借款人，則需要所有共同借款人在主借款人發(fā)起變更的當天24點前完成變更確認,，定價基準變更才能生效,。
相應地，銀行會在定價基準變更成功或失敗后,，向借款人在該行預留的手機號發(fā)送短信提醒,，建議借款人及時留意相關信息。
最后要提醒的是,，根據央行政策要求,，將定價基準轉換為LPR后，不可再轉回按照基準利率定價,，也就是說,，定價基準只能轉換一次，借款人應在審慎思考后作出理性選擇,。
