“提前還個(gè)房貸為何還處處受限？”來(lái)自上海市楊浦區(qū)的張女士貸款買(mǎi)了套商品房,，為了減少利息支出,，她養(yǎng)成了手上湊滿一兩萬(wàn)元閑錢(qián)就提前還款的習(xí)慣,。然而，最近她查詢××銀行房貸線上提前還款選項(xiàng)發(fā)現(xiàn),，一年最多提前還款的次數(shù)由之前的“5次”減少為現(xiàn)在的“2次”。
據(jù)公開(kāi)報(bào)道,，有不少房貸借款人都遭遇了類似情況：部分銀行突然收緊了線上房貸提前還款的金額和次數(shù),，還款預(yù)約時(shí)間也有一定程度延長(zhǎng)。
例如,，××銀行上海分行某支行個(gè)貸部門(mén)工作人員表示,，該行對(duì)線上提前還貸業(yè)務(wù)設(shè)置明確限制，客戶每年最多可申請(qǐng)2次線上提前還款,，單筆金額上限20萬(wàn)元,，審核周期約為兩個(gè)月,。
對(duì)于此次政策調(diào)整，該行解釋稱,，此舉是基于業(yè)務(wù)實(shí)際情況的動(dòng)態(tài)優(yōu)化,，旨在更好地平衡客戶需求與金融服務(wù)效率。相較之下,，選擇線下渠道辦理提前還貸的客戶則不受額度及次數(shù)限制,。
據(jù)了解，這類限制并非全國(guó)性統(tǒng)一行動(dòng),，目前僅局限于部分區(qū)域部分支行,。以上述××銀行為例，《法治日?qǐng)?bào)》記者近日查詢其北京某支行的“提前還房貸”相關(guān)政策,，未發(fā)現(xiàn)其發(fā)布過(guò)與此類調(diào)整相關(guān)的文件,。客服告知,，以還款界面詳情和《借款合同》內(nèi)容為準(zhǔn),。
華北電力大學(xué)(北京)人文與社會(huì)科學(xué)學(xué)院新金融法中心主任陳燕紅介紹，針對(duì)“提前還房貸”,，目前尚無(wú)明確的國(guó)家層面統(tǒng)一的“提前還房貸”政策,。各地銀行的相關(guān)做法多為結(jié)合自身業(yè)務(wù)狀況、資金安排所作的個(gè)別性調(diào)整,。相關(guān)法律依據(jù)主要參考民法典中有關(guān)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的規(guī)定,。
“例如，根據(jù)民法典第六百七十七條規(guī)定‘借款人提前返還借款的,，除當(dāng)事人另有約定外,，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息’。應(yīng)當(dāng)指出的是,，對(duì)于購(gòu)房者能否提前還房貸,，國(guó)家持開(kāi)放態(tài)度，其主要取決于購(gòu)房者與商業(yè)銀行之間在合同框架內(nèi)的約定,?！标愌嗉t說(shuō)。
那么,，一些銀行為提前還房貸設(shè)置各種限制條件,，是否合法？如果貸款的時(shí)候沒(méi)有約定,，個(gè)別區(qū)域支行是否有權(quán)自己臨時(shí)調(diào)整,？
陳燕紅認(rèn)為，從法律角度看,，購(gòu)房者提前還款是否合法,，需結(jié)合借貸合同中的具體條款進(jìn)行判斷,。在實(shí)踐中，提前還貸可能導(dǎo)致銀行預(yù)期利息收入減少,，影響其資金收益安排,，因此部分銀行會(huì)在合同中將提前還款行為設(shè)定為違約情形，并約定相應(yīng)的違約金或補(bǔ)償機(jī)制,。不同銀行的條款設(shè)定存在差異,。
例如，A銀行規(guī)定,，貸款未滿一年提前還款的,，收取提前還款金額的5%作為違約金；滿一年后不再收取,。B銀行則按時(shí)間劃分違約成本,，即貸款未滿一年提前還款的，收取3個(gè)月利息,；滿一年后收取1個(gè)月利息,。C銀行規(guī)定，貸款不滿一年提前還款的,，按本金乘以月利率計(jì)算違約金,；滿一年后免收違約金。
“總體而言,，若購(gòu)房者在貸款合同中已明確知悉并接受有關(guān)提前還款的限制性約定,，銀行依合同設(shè)定相關(guān)條件通常可被視為合法,。在此類條款基礎(chǔ)上實(shí)施限制,，也有助于保障合同的穩(wěn)定性與銀行的經(jīng)營(yíng)可控性?！标愌嗉t說(shuō),。
她提出，如果購(gòu)房者與商業(yè)銀行在簽訂貸款合同時(shí)未就提前還款設(shè)定違約責(zé)任條款,，則購(gòu)房者提前還貸原則上不構(gòu)成違約,，銀行亦不得擅自設(shè)置限制性條件。此種情形下,，若銀行單方面變更相關(guān)規(guī)定,、限制提前還款行為，實(shí)質(zhì)上屬于變更合同條款,，應(yīng)依法與購(gòu)房者協(xié)商一致。根據(jù)民法典第五百三十條第一款規(guī)定：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù),，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外,?！睋?jù)此，在雙方未就提前還款達(dá)成一致的前提下,，若購(gòu)房者的提前還款行為并未對(duì)銀行利益造成實(shí)際損害,，則銀行原則上不應(yīng)拒絕其還款請(qǐng)求。在此基礎(chǔ)上,，若商業(yè)銀行無(wú)合理依據(jù)拒絕接受提前還款,，購(gòu)房者有權(quán)通過(guò)司法途徑依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海指出,，從借款人角度,，提前還款是誠(chéng)信表現(xiàn)，有助于降低銀行和債權(quán)人風(fēng)險(xiǎn),。銀行提前收回貸款后,，資金可貸給他人，加速資金流轉(zhuǎn),，支持資源配置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè),，促進(jìn)生產(chǎn)流轉(zhuǎn)。
在他看來(lái),，國(guó)家為防范金融風(fēng)險(xiǎn),，鼓勵(lì)及時(shí)還本付息。一些銀行的區(qū)域支行負(fù)責(zé)人需認(rèn)真學(xué)習(xí)民法典,，對(duì)法律保持信仰之心,，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有敬畏之心，對(duì)借款人,、客戶懷有感恩之心,，如此才能贏得尊重、穩(wěn)健發(fā)展,。
突然被動(dòng)得知提前還房貸的次數(shù)等受到限制,，這讓不少消費(fèi)者感到不能接受。有消費(fèi)者直言：“提前還房貸不應(yīng)該是我自己的選擇和權(quán)益嗎,，為什么在沒(méi)有任何提前告知和約定的情況下突然限制,？”
陳燕紅說(shuō)，從法律層面看,，銀行在提供貸款產(chǎn)品服務(wù)過(guò)程中,，應(yīng)嚴(yán)格履行信息披露和條款審查義務(wù)，實(shí)質(zhì)保障購(gòu)房者的知情權(quán)與選擇權(quán),。依據(jù)《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)的相關(guān)規(guī)定,，至少應(yīng)履行以下程序：
首先，銀行應(yīng)建立消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)審查機(jī)制,，確保貸款產(chǎn)品在設(shè)計(jì),、定價(jià),、合同擬定、營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)均經(jīng)過(guò)合規(guī)審查,，防范從源頭侵害消費(fèi)者權(quán)益的情形,。其次，銀行應(yīng)建立完善的信息披露機(jī)制,，確保披露內(nèi)容真實(shí),、準(zhǔn)確、完整,、及時(shí),。對(duì)提前還款條款、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、違約責(zé)任等重要信息,，不得含糊處理或故意隱瞞。再次,，銀行應(yīng)以通俗易懂的語(yǔ)言披露產(chǎn)品信息,，并對(duì)專業(yè)術(shù)語(yǔ)予以解釋，明確揭示風(fēng)險(xiǎn),。此外,，對(duì)于涉及購(gòu)房者重大決策的信息，應(yīng)以顯著方式披露,。最后,，銀行在宣傳和銷(xiāo)售過(guò)程中不得使用欺詐、誤導(dǎo)或隱瞞性手段,?！掇k法》第二十三條明確禁止“夸大產(chǎn)品收益或者服務(wù)權(quán)益、掩飾產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)”等行為,，防止購(gòu)房者因信息誤導(dǎo)而簽署不合理?xiàng)l款,。
“綜上，銀行在辦理房貸業(yè)務(wù)過(guò)程中,，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展貸款條款審查與信息披露,，尤其對(duì)提前還款相關(guān)約定應(yīng)予以提示與充分說(shuō)明。在確保購(gòu)房者明確理解合同內(nèi)容,、特別是不利條款后再達(dá)成合意,，方可實(shí)現(xiàn)意思自治基礎(chǔ)上的有效訂立，實(shí)質(zhì)保障其知情權(quán)與選擇權(quán),?！标愌嗉t說(shuō)。
為更好地平衡銀行的經(jīng)營(yíng)安排與購(gòu)房者正當(dāng)?shù)奶崆斑€款需求，陳燕紅建議,，從產(chǎn)品設(shè)計(jì),、內(nèi)部管理與政策引導(dǎo)三個(gè)層面進(jìn)行優(yōu)化——
在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上,，針對(duì)不同的人群,，銀行可以在貸款合同中預(yù)設(shè)多種還款路徑，如設(shè)立固定利率與靈活還款相結(jié)合的產(chǎn)品,，平衡房貸業(yè)務(wù)貸款人的還款壓力與銀行未來(lái)的預(yù)期收益,，在保證還款機(jī)制透明的前提下，提升還款方式的靈活性,。
在管理機(jī)制上,，銀行可以根據(jù)自身負(fù)債結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)配置計(jì)劃，科學(xué)設(shè)定提前還款的窗口期,、受理周期或年度還款上限,，引導(dǎo)客戶在合理時(shí)點(diǎn)分批還款，降低集中還款可能引發(fā)的沖擊,。
在政策上,，政府可以推動(dòng)差異化住房金融支持政策，例如引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)試點(diǎn)階梯式還款方案等,。通過(guò)降低購(gòu)房者的階段性還款壓力,，穩(wěn)定還款意愿和行為，促使形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的信貸關(guān)系,，以達(dá)成銀行風(fēng)險(xiǎn)控制與購(gòu)房者權(quán)益保障的雙重目標(biāo),。
