編者按

　　改革開放以來，國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度大力推行,，基本形成了以政府供應(yīng)為主的土地一級(jí)市場(chǎng)和以市場(chǎng)主體之間轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押為主的土地二級(jí)市場(chǎng),。其中,，以政府供應(yīng)為主的土地一級(jí)市場(chǎng)取得長(zhǎng)足進(jìn)步，制度體系相對(duì)完善,，而以市場(chǎng)主體之間轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押為主的土地二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展比較滯后,。隨著國(guó)家對(duì)新增建設(shè)用地的管控和收緊,，土地二級(jí)市場(chǎng)活躍度不斷提升，管理體系更加完善,。

　　近日,，省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見》,，提出今年年底，全省初步建立起產(chǎn)權(quán)明晰,、市場(chǎng)定價(jià),、信息積聚、交易安全,、監(jiān)管有效的土地二級(jí)市場(chǎng),。作為全國(guó)34個(gè)推進(jìn)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)城市之一的太原市,，2017年就開啟了相關(guān)工作，并于年底出臺(tái)了《太原市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)行辦法》,。其實(shí)施至今,，為全省推廣建立土地二級(jí)市場(chǎng)提供了“太原樣板”。

　　讓土地要素流轉(zhuǎn)起來

　　想要了解太原到底做了什么,，首先我們需要知道什么是土地二級(jí)市場(chǎng),。記者在網(wǎng)上查閱資料，發(fā)現(xiàn)相關(guān)概念林林總總,，各有千秋,，沒有統(tǒng)一答案。市規(guī)劃和自然資源局綜合業(yè)務(wù)科常麗英,，負(fù)責(zé)我市土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作,，參與了《實(shí)施意見》出臺(tái)的論證和研討。

　　她對(duì)土地市場(chǎng)的理解,，精準(zhǔn)且符合太原實(shí)際：土地市場(chǎng),，顧名思義就是交易土地的市場(chǎng)，由一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)構(gòu)成,。一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)的初始交易,，反映的是國(guó)家與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。二級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)的交易,，主要是通過轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押等交易,，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)在土地經(jīng)營(yíng)者或使用者之間的橫向流動(dòng),，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置?！昂?jiǎn)單來說,，一級(jí)市場(chǎng)就是政府和企業(yè)之間的土地交易，二級(jí)市場(chǎng)就是企業(yè)與企業(yè)之間的土地交易,?！背｛愑⒔忉專⑼晟仆恋囟?jí)市場(chǎng)就是為了促進(jìn)土地要素的流轉(zhuǎn),。

　　“五個(gè)突破”打開桎梏

　　試點(diǎn)開展之前,，太原市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)只有零星的轉(zhuǎn)讓和抵押，建設(shè)用地出租則完全是空白,。調(diào)查顯示,，阻礙市場(chǎng)形成的主要原因是土地和稅費(fèi)政策交易的過度約束。在轉(zhuǎn)讓方面,，交易的門檻和成本過高,；在抵押方面,，對(duì)抵押權(quán)人、抵押物價(jià)值的約束過多,?！熬褪菞l條框框太多,，我們要想辦法打開桎梏,。”市規(guī)劃和自然資源局黨組書記李軍對(duì)改革充滿信心,。

　　打破陳規(guī),、清除障礙成為工作開展的突破口?！拔覀兊淖龇ㄊ钦业綐I(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵點(diǎn),，逐一擊破，稱之為‘五個(gè)突破’,?！崩钴姳硎尽?/p>

　　一是降低交易門檻,。我市試點(diǎn)政策規(guī)定,，未達(dá)到開發(fā)投資總額25%的建設(shè)用地使用權(quán)，可按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”原則,，在簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后,，依法辦理預(yù)告登記，待受讓人開發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時(shí),，再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,。

　　二是允許分割轉(zhuǎn)讓。我市規(guī)定,，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和不影響土地使用價(jià)值的前提下,，按照“先分割、后轉(zhuǎn)讓”原則,，允許分割轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)外的自然人,、法人或其他組織。試點(diǎn)期間,，為一家軍工企業(yè)辦理分割轉(zhuǎn)讓1宗,，盤活土地資源6.16公頃，顯化資產(chǎn)6378.97萬元,；辦理土地使用權(quán)分割抵押1宗,，抵押面積5.34公頃，為企業(yè)融得資金12.86億元,。

　　三是降低交易成本,。將進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易的契稅由原來的4%下調(diào)為3%,，土地交易手續(xù)費(fèi)根據(jù)情況也可享有原核定標(biāo)準(zhǔn)的5～8折優(yōu)惠。

　　試點(diǎn)期間,，我市一家公司將5066平方米面積土地轉(zhuǎn)讓給子公司,，交易價(jià)格為324.22萬元。按照新的稅收政策,，土地增值稅和契稅予以免收,，交易手續(xù)費(fèi)也減半收取，企業(yè)節(jié)約稅費(fèi)成本近50萬元,。

　　四是放寬抵押權(quán)限,。允許養(yǎng)老、醫(yī)療,、教育等社會(huì)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán),，允許以劃撥方式取得的具有地上建筑物、其他附著物的建設(shè)用地使用權(quán)依法抵押,。2017年,，我市一家民營(yíng)醫(yī)院資金緊張，申請(qǐng)將2008年以出讓方式取得并領(lǐng)取土地證的0.92公頃建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物抵押登記,，但按照過去法律規(guī)定無法辦理,，企業(yè)一籌莫展。試點(diǎn)工作啟動(dòng)后,，自然資源部門首次以醫(yī)衛(wèi)慈善用地及地上建筑物作為抵押物,，為企業(yè)辦理了抵押登記，幫助企業(yè)融資金額4000萬元,，緩解了企業(yè)發(fā)展的燃眉之急,。

　　五是規(guī)范劃撥土地出租管理。試點(diǎn)改革前,，我市國(guó)有劃撥土地出租經(jīng)營(yíng)行為長(zhǎng)期存在且無序發(fā)展,。按照試點(diǎn)有關(guān)規(guī)定，我市對(duì)原劃撥用地因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓,、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的,，依法實(shí)行有償使用方式或征繳國(guó)有土地年租金，市,、區(qū)財(cái)政按6∶4分成,，主要用于城市建設(shè)。

　　二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”

　　針對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)大刀闊斧的改革,，打破了我市土地和稅費(fèi)政策的諸多約束,，土地轉(zhuǎn)讓交易門檻變低了、成本也降下來了,，土地流通更加順暢,?！霸圏c(diǎn)工作讓市場(chǎng)變得活力十足，相關(guān)配套政策又讓市場(chǎng)更加規(guī)范,。這是一場(chǎng)政府,、企業(yè)雙贏的改革?！崩钴娬f,。

　　如今，我市二級(jí)市場(chǎng)交易量呈穩(wěn)步上升趨勢(shì),，對(duì)自然資源部門來說,，土地資源存量盤活了,，營(yíng)商環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化,。對(duì)企業(yè)來說，事情好辦了,，負(fù)擔(dān)減輕了,，獲得感增加了。

　　土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出了“三個(gè)轉(zhuǎn)變”

　　建設(shè)用地使用權(quán)交易量“從小到大”,。2016年,，我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4宗、面積3.35公頃,、金額0.32億元,。試點(diǎn)以來，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易量持續(xù)放大,，全市共在土地二級(jí)市場(chǎng)中轉(zhuǎn)讓24宗土地,，轉(zhuǎn)讓面積97.7萬平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)達(dá)到28.4億元,。

　　建設(shè)用地使用權(quán)出租“從無到有”,。試點(diǎn)前，由于監(jiān)督管理機(jī)制不健全,，加之征收難度大,，我市建設(shè)用地使用權(quán)出租工作處于空白狀態(tài)。試點(diǎn)改革后,，太原市規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)出租雙方的權(quán)利義務(wù),，明確由區(qū)級(jí)自然資源管理部門對(duì)出租行為進(jìn)行監(jiān)管。早在2018年7月,，全市共辦理建設(shè)用地使用權(quán)出租17宗,，收取劃撥土地年租金42.88萬元，實(shí)現(xiàn)了“零”的突破,。

　　建設(shè)用地使用權(quán)抵押“從慢到快”,。試點(diǎn)中,，太原市改進(jìn)了建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記審查形式，由審批制改為備案制,，不再對(duì)主債權(quán)合同和抵押合同的抵押金額進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,，只進(jìn)行程序性要件審查。同時(shí),，改變?cè)瓉硗恋氐盅簝r(jià)值只能委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的單一方式,，增加了可以由抵押雙方當(dāng)事人協(xié)商確定的方式，節(jié)省評(píng)估時(shí)間和費(fèi)用,。還有一大好處是優(yōu)化流程,、減少環(huán)節(jié)，將辦理抵押的平均時(shí)限由10個(gè)工作日縮短至5個(gè)工作日,。 “試點(diǎn),，走得就是一條大膽嘗試、在嘗試中探索,、在探索中不斷前進(jìn)的路子,。這是土地二級(jí)市場(chǎng)改革工作帶給我們的最大啟示?！崩钴婎H有感觸,。