　　今年二季度以來，房地產(chǎn)融資進一步收緊,，各種調(diào)控政策的出臺,，使得各房企融資成本以及現(xiàn)金流壓力進一步提升，在此背景下,，全國土地市場整體呈現(xiàn)降溫的態(tài)勢,。持續(xù)低迷的市場環(huán)境，宣告了今年樓市的“金九”不再出現(xiàn),，而“銀十”或也將難以出色,。

　　9月份的太原樓市助推加碼，眾多樓盤紛紛開盤入市,，迎來了一波小高峰,，共開盤加推12次，其中7項目為首次面市,。9月太原樓市開盤加推次數(shù)與8月持平%,，較去年同期下降7.69%,。

　　智庫專家：

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家軒仔

　　太原，一向是全省房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場,、風(fēng)向標(biāo),。2019年太原樓市的表現(xiàn)均不如往年，供應(yīng)面積放緩,，成交面積下滑,，部分房地產(chǎn)商重拾促銷措施，政府出臺政策保障剛需,，樓市天平正逐漸向購房者傾斜,。

　　政策“以穩(wěn)為主”市場供求雙降

　　上半年以來，房地產(chǎn)政策“以穩(wěn)為主”,。中央明確提出堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制,，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,。2019年上半年太原出臺政策主要圍繞人才,、人口落戶,、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展等方面。房地產(chǎn)市場處于橫盤期,，供求量降,，價格結(jié)構(gòu)性漲幅均衡。

　　在趨穩(wěn)的樓市調(diào)控政策之下,，2019年上半年太原商品房市場供應(yīng)面積同比下降30%左右,，成交面積和金額同比下降20%—30%，供貨不足影響成交,，市場整體客戶轉(zhuǎn)化率相對去年偏低,，首置項目客戶轉(zhuǎn)化率為16%，剛性需求釋放,，80—100平米產(chǎn)品供求明顯增加,，占比增加7.26%；140平米以上產(chǎn)品去化率同比下降,，160-180平米供應(yīng)占比下降5.17%,，去化率低。

　　城市繼續(xù)擴容多板塊樓面價漲土地價值提升

　　地價作為房地產(chǎn)最重要的成本構(gòu)成要素,，被普遍認(rèn)為是房價上漲的“罪魁禍?zhǔn)住?。在上半年太原樓市供求雙降的局面下，地價卻逆市而上,，表現(xiàn)搶眼,。

　　2016年俗稱太原“地王年”,，但2019年上半年拍賣土地成交樓面價于溢價率遠(yuǎn)高于2016年，達(dá)到歷年來最高,。2019年上半年太原平均樓面地價2745元/平米,，同比上漲24%；溢價率15%,，同比上漲107%,。此外，受太原城市擴容,，多數(shù)板塊樓面價同比上漲,，土地價值提升。從板塊樓面價上漲分布及土地成交量來看,，河西開發(fā)熱度高于河?xùn)|,，或?qū)⒊蔀槲磥?-2年內(nèi)的熱點區(qū)域。

　　各板塊樓面地價

　　2019年上半年太原土地供求主力均為城改用地,。在2018年底城改叫停,，已簽約城改用地于2019年上半年集中釋放與確權(quán)，2019年上半年供應(yīng)建筑面積963萬平方米,，同比上漲2.9倍,，成交建筑面積987萬平方米，同比上漲3.4倍,，其中供應(yīng)建面城改用地占比約84%,，成交建面城改用地占比約76%。城改用地的集中確權(quán),，將加快項目入市節(jié)奏,，為二級市場提供充足的供應(yīng)動力。

　　房價增速放緩梯度劃分明顯下半年萬柏林成主力供應(yīng)區(qū)

　　2018年下半年至2019年上半年,，太原樓市進入橫盤期,，各類型市場均價增速放緩。其中,，住宅市場均價穩(wěn)定,，達(dá)到10000—12000元/平方米，公寓價格小幅上漲,。各區(qū)板塊房價梯度劃分明顯,，具體表現(xiàn)為：

　　東中環(huán)以東、西北環(huán)線板塊價格在10000—12000元/平方米之間,，多為首置首改聚集地,；

　　成交均價在15000元/平方米左右多分布在南中環(huán)、長風(fēng)西街、龍城大街,、長風(fēng)中心板塊及城郊森林南北板塊,；

　　萬元以下的板塊多分布在城市最南、最北邊,，開發(fā)程度較低的區(qū)域,。

　　2019年上半年共有10個新項目開盤，下發(fā)預(yù)售量為488萬平方米,。下半年太原待入市項目約27個,，預(yù)計供應(yīng)面積286萬平方米，其中剛需類項目預(yù)計推貨量158萬平方米,，中高端102萬平方米,，高端25萬平方米。根據(jù)限購后一年市場情況來看,，預(yù)計下半年首置首改市場表現(xiàn)向好,，中高端及高端市場轉(zhuǎn)化率、開盤去化率降低,。另從區(qū)域潛在供應(yīng)量來看,，萬柏林區(qū)待入市體量最多，已拿地未推量占30%,，將是下半年主力供應(yīng)區(qū),。

　　太原房地產(chǎn)市場仍處于限購橫盤期，從市場看,，2019年下半年房地產(chǎn)市場供應(yīng)端貨量充足,，或?qū)⒋碳ば枨罅吭黾?，剛需類產(chǎn)品將是市場成交主力,。

（責(zé)編：楊斌）