為提升省城物業(yè)管理水平,，減少物業(yè)、房企,、業(yè)主三方的糾紛和摩擦,，明確物業(yè)共用部位、共用設施設備管理的責權(quán)利,。2018年,，《太原市物業(yè)管理招投標管理辦法》正式出臺。近日,，太原市房管局與太原市工商局聯(lián)合發(fā)文,，進一步強化規(guī)范太原市物業(yè)招投標以及承接查驗工作，并發(fā)布《太原市物業(yè)承接查驗協(xié)議》示范文本,，意在從源頭上解決物業(yè)服務的紛爭,。
通過一系列規(guī)范管理，省城物業(yè)行業(yè)多年來因招投標及承接驗收不合格,、不合規(guī)而帶來的物業(yè)服務品質(zhì)不佳的痼疾有望得到改變,。那些沒有資質(zhì)的“黑物業(yè)”將在招投標時被一一過濾掉，居民以后再也不用為自己小區(qū)里的黑物業(yè)服務差,、亂收費,、跑路等著急上火,。
A新房“帶病”交付影響業(yè)主生活
新房“帶病”交物業(yè),，這樣的事例在省城太原并不鮮見。
2015年,，太原市萬柏林區(qū)某小區(qū)交房,，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)小區(qū)有幾部電梯運行不正常，一旦有人乘坐，電梯就顯示超載,。業(yè)主紛紛向物業(yè)反映這個問題,，但物業(yè)卻沒有及時維修。業(yè)主咨詢電梯維修公司后得知,，如果電梯沒載多少人就顯示超載,，需要調(diào)整轎廂底部的超載開關，由此說明小區(qū)當年交付物業(yè)時,，沒有調(diào)整電梯超載開關,。要想解決這一問題，需要對運行多年的電梯做載重測試,，提高電梯使用安全,。但這筆維修和測試費開發(fā)商和物業(yè)公司都不愿承擔，導致小區(qū)內(nèi)電梯運行周轉(zhuǎn)不正常,，業(yè)主日常生活受到嚴重影響,。
從事太原房地產(chǎn)項目開發(fā)十余年的劉先生表示，太原市小區(qū)的物業(yè)公司與開發(fā)商的關系有兩種情形：一種是物業(yè)與開發(fā)商同屬一家集團公司,。另一種是小區(qū)物業(yè)與開發(fā)商不屬同一家集團公司,。
但無論哪種情形，為了拓展市場和承接業(yè)務,，物業(yè)公司承接新建小區(qū)時,，對小區(qū)各項硬軟件條件的承接驗收把關往往不細致，就直接入駐小區(qū),，開始收物業(yè)費,、為業(yè)主服務。但小區(qū)運行后,，不少建設施工單位,、開發(fā)商及上一任物業(yè)公司應該承擔的問題便會跳出來，比如電梯“停擺”,、房屋漏雨,、綠化重建等。物業(yè)公司再找開發(fā)商及上一任物業(yè)公司時,，扯皮推諉就會出現(xiàn),。當這些問題嚴重影響到業(yè)主日常生活，業(yè)主四處投訴時,，物業(yè)也只能無奈以“物業(yè)不負責,，應找開發(fā)商”而打發(fā)業(yè)主。久而久之,，導致業(yè)主,、物業(yè),、開發(fā)商三者之間糾紛不斷。
“物業(yè)招投標及承接查驗規(guī)范,，將會解決這些因責,、權(quán)、利不清出現(xiàn)的問題,?！碧蟹抗芫窒嚓P負責人介紹，物業(yè)招投標新規(guī)以及《物業(yè)承接查驗協(xié)議》示范文本要求小區(qū)業(yè)主分戶驗收的同時,，啟動物業(yè)承接查驗,。查驗開發(fā)單位要按照國家有關規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確,、資料完整,、質(zhì)量合格、功能完備,、配套齊全的物業(yè),。并組織第三方現(xiàn)場查驗物業(yè)公共部位、公共設施的數(shù)量和質(zhì)量是否符合規(guī)定等,。
若小區(qū)物業(yè)承接查驗不合格,，開發(fā)企業(yè)將無法辦理房產(chǎn)預登記，也就是說,，開發(fā)商就交不了房,。太原市物價局物業(yè)科副科長宮青告訴記者，太原市已經(jīng)開始試點推行物業(yè)承接查驗規(guī)范工作,，2019年將逐步實施落地,。
上述劉先生說，未出臺新規(guī)之前,，不同物業(yè)公司有不同的承接查驗方法,，但查驗程度不太一樣。查驗屬于物業(yè)企業(yè)內(nèi)部行為,，不細致且不屬于職能部門規(guī)范監(jiān)督范圍,。而此次出臺的物業(yè)承接查驗協(xié)議示范文本，將物業(yè)承接的查驗內(nèi)容和流程規(guī)范得比較細,，包括供電,、消防、電梯,、供水,、供暖等方面，按照這個規(guī)范查驗交付物業(yè),，物業(yè)公司會提早發(fā)現(xiàn)項目中影響安全,、使用功能以及工程質(zhì)量等各種存在的問題，交付單位要達到交付使用條件才能向物業(yè)公司交付,。
B分清“責任田”物業(yè)服務高效
在物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾中,，物業(yè)公司管理范圍過大、服務效率低下,，引起物業(yè)和業(yè)主的爭議不斷,。今后，太原市各小區(qū)物業(yè)招投標及承接驗收將實行“區(qū)域備案”,，從源頭上避免了這些糾紛的處理,。
“太原市小店區(qū)某小區(qū)占地面積達到50畝，所有樓棟的物業(yè)服務都是一撥人馬,，由于居民眾多,、意見不一，物業(yè)服務及投訴反饋就顯得特別低效,?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，“比如有一棟樓的公共設施,、公共區(qū)域出現(xiàn)安全隱患,，按照規(guī)定，要使用全體業(yè)主的公共維修基金修繕,，必須征得小區(qū)三分之二的業(yè)主同意,。但沒有出現(xiàn)問題的其它樓居民往往是不配合、不支持,、不反對,，征得業(yè)主簽字同意的過程羈絆不斷。而住在隱患樓棟的住戶卻苦惱不已,?！?/p>
太原市房管局物業(yè)處處長劉宏偉說，如果執(zhí)行了區(qū)域備案,，這一問題將得到解決,。新的建筑物建成銷售時，買賣合同當中必須翔實,、具體地列出該建筑區(qū)劃的四至范圍以及內(nèi)部的共有部分和專有部分,，這是一個不可或缺的組成部分。也就是說,，如果一個小區(qū)建筑面積超過3萬平方米,，那么每3萬平方米可以分隔成一個物業(yè)管理區(qū)域，不同的區(qū)域配備不同的物業(yè)管理項目部,，提高效率,。
同樣,，每個樓棟都配備物業(yè)管理部門也會資源消耗嚴重，提高居民的物業(yè)成本,?！氨热纾械膯挝恍^(qū),，每一棟樓都有一個‘門房’,，這也等同于物業(yè)辦公場所。配備這么多物業(yè)人員其實沒有必要,，大部分時間這些工作人員是閑著的,，導致居民物業(yè)成本高。如果能合理整合,，則有利于物業(yè)費降低,。”劉宏偉說,。
太原市房管局負責人表示,，新建物業(yè)在前期物業(yè)招標時，建設單位應當將劃歸確定的物業(yè)管理區(qū)域向市,、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案,，需將《備案信息公告》在《前期物業(yè)服務合同》附件中明示，并在房屋銷售現(xiàn)場進行公示,；投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的,，房地產(chǎn)行政主管部門可經(jīng)業(yè)主同意后劃歸確定的物業(yè)管理區(qū)域，并向太原市房地產(chǎn)行政主管部門備案,，相關《備案信息公告》在物業(yè)管理區(qū)域公示,。
太原市房管局物業(yè)處相關負責人表示，開展區(qū)域備案工作的意義在于全體業(yè)主確權(quán)的過程,，對物業(yè)小區(qū)日后的管理有很大幫助,。下一步，隨著物業(yè)管理區(qū)域明晰劃分,，將有效明確業(yè)主共有權(quán)的外延范圍,、業(yè)主共有權(quán)和專有權(quán)的邊界、業(yè)主共同管理權(quán)的成員資格,，避免了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)外的矛盾糾紛,，即不同物業(yè)管理區(qū)域間的矛盾糾紛。避免了因邊界不清造成的業(yè)主與開發(fā)企業(yè),、物業(yè)企業(yè)以及其他業(yè)主之間的矛盾糾紛,。同時，明確區(qū)域劃分，促進以業(yè)主自治權(quán)利的有效行使,，有利于整個小區(qū)的有效管理,。
以前由于種種原因，在實際銷售合同中對這一部分總是有意無意加以忽略或模糊,。結(jié)果,，商品房銷售合同不僅沒有成為物業(yè)管理區(qū)域劃分的依據(jù)和證明，而且往往是矛盾糾紛的根源,。
C物業(yè)公司叫好老百姓受益
針對即將漸漸落地施行的物業(yè)招投標,、承接查驗和區(qū)域備案新規(guī),，多家物業(yè)公司對此表示贊成和支持,。太原某物業(yè)公司總經(jīng)理韓先生說，有了這個政策,，物業(yè)公司終于能在開發(fā)商手里接管一個合格,、完整的小區(qū)了，再也不會出現(xiàn)小區(qū)隱蔽工程,，比如水管,、消防、電路等出現(xiàn)問題,，還要千方百計聯(lián)系開發(fā)商索要相關圖紙,。
韓先生說，之前開發(fā)商把小區(qū)交付給物業(yè)時,，常常都是不完整地交付,。小區(qū)的規(guī)劃、設計圖等資料沒有交給物業(yè)公司,，一旦隱蔽工程出現(xiàn)問題,，物業(yè)公司因為沒有圖紙，維修起來很麻煩,。尤其是換了好幾個物業(yè)公司的小區(qū),，出現(xiàn)問題更是麻煩。
“承接查驗對物業(yè)公司來說十分有利,，等開發(fā)商撤走以后,，物業(yè)公司也能獨立完成對小區(qū)的管理?！表n先生說,，物業(yè)承接查驗在政府部門的監(jiān)督下，能使開發(fā)商交給物業(yè)一個符合規(guī)劃設計,、配套完善的小區(qū),，這樣后期物業(yè)管理起來糾紛問題將大大減少。
太原市房管局物業(yè)處相關負責人表示,，之前小區(qū)業(yè)主和物業(yè)存在不少糾紛,，很多情況下是因為開發(fā)商之前交付給物業(yè)的是一個不完整的“商品”,，有缺陷存在，后期物業(yè)管理也不會完善,。職能部門從源頭上監(jiān)管起來物業(yè)承接,，開發(fā)商就不敢把不合格的小區(qū)交付給物業(yè)公司，自然物業(yè)公司與居民之間的糾紛也會少很多,。
另一家物業(yè)公司柳先生也認為,，物業(yè)承接查驗將對老百姓后期生活帶來很大的方便。開發(fā)商交給物業(yè)一個完善的小區(qū),，老百姓住著舒心,。對物業(yè)來說，也是一個“喜事”,。物業(yè)公司一直在“夾縫”中生存,，開發(fā)商房屋質(zhì)量、配套設施有問題,，但業(yè)主通常會把這些問題歸結(jié)在物業(yè)身上,，導致物業(yè)費遲遲收不上來，最后物業(yè)公司因此無法正常運轉(zhuǎn),，進而形成惡性循環(huán),。新辦法實施后，能很好的避免這類問題,。
