為提升省城物業(yè)管理水平，減少物業(yè),、房企,、業(yè)主三方的糾紛和摩擦,，明確物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)權(quán)利,。2018年,，《太原市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》正式出臺(tái)。近日,，太原市房管局與太原市工商局聯(lián)合發(fā)文,，進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)范太原市物業(yè)招投標(biāo)以及承接查驗(yàn)工作，并發(fā)布《太原市物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》示范文本,，意在從源頭上解決物業(yè)服務(wù)的紛爭(zhēng),。
通過一系列規(guī)范管理，省城物業(yè)行業(yè)多年來(lái)因招投標(biāo)及承接驗(yàn)收不合格,、不合規(guī)而帶來(lái)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不佳的痼疾有望得到改變,。那些沒有資質(zhì)的“黑物業(yè)”將在招投標(biāo)時(shí)被一一過濾掉，居民以后再也不用為自己小區(qū)里的黑物業(yè)服務(wù)差,、亂收費(fèi),、跑路等著急上火。
A新房“帶病”交付影響業(yè)主生活
新房“帶病”交物業(yè),，這樣的事例在省城太原并不鮮見,。
2015年，太原市萬(wàn)柏林區(qū)某小區(qū)交房,，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)小區(qū)有幾部電梯運(yùn)行不正常,，一旦有人乘坐,，電梯就顯示超載。業(yè)主紛紛向物業(yè)反映這個(gè)問題,，但物業(yè)卻沒有及時(shí)維修,。業(yè)主咨詢電梯維修公司后得知，如果電梯沒載多少人就顯示超載,，需要調(diào)整轎廂底部的超載開關(guān),，由此說(shuō)明小區(qū)當(dāng)年交付物業(yè)時(shí)，沒有調(diào)整電梯超載開關(guān),。要想解決這一問題,，需要對(duì)運(yùn)行多年的電梯做載重測(cè)試，提高電梯使用安全,。但這筆維修和測(cè)試費(fèi)開發(fā)商和物業(yè)公司都不愿承擔(dān),，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)電梯運(yùn)行周轉(zhuǎn)不正常，業(yè)主日常生活受到嚴(yán)重影響,。
從事太原房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)十余年的劉先生表示,，太原市小區(qū)的物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系有兩種情形：一種是物業(yè)與開發(fā)商同屬一家集團(tuán)公司。另一種是小區(qū)物業(yè)與開發(fā)商不屬同一家集團(tuán)公司,。
但無(wú)論哪種情形,，為了拓展市場(chǎng)和承接業(yè)務(wù)，物業(yè)公司承接新建小區(qū)時(shí),，對(duì)小區(qū)各項(xiàng)硬軟件條件的承接驗(yàn)收把關(guān)往往不細(xì)致,，就直接入駐小區(qū)，開始收物業(yè)費(fèi),、為業(yè)主服務(wù),。但小區(qū)運(yùn)行后，不少建設(shè)施工單位,、開發(fā)商及上一任物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)的問題便會(huì)跳出來(lái),，比如電梯“停擺”、房屋漏雨,、綠化重建等,。物業(yè)公司再找開發(fā)商及上一任物業(yè)公司時(shí)，扯皮推諉就會(huì)出現(xiàn),。當(dāng)這些問題嚴(yán)重影響到業(yè)主日常生活,，業(yè)主四處投訴時(shí)，物業(yè)也只能無(wú)奈以“物業(yè)不負(fù)責(zé),，應(yīng)找開發(fā)商”而打發(fā)業(yè)主,。久而久之，導(dǎo)致業(yè)主,、物業(yè),、開發(fā)商三者之間糾紛不斷,。
“物業(yè)招投標(biāo)及承接查驗(yàn)規(guī)范，將會(huì)解決這些因責(zé),、權(quán),、利不清出現(xiàn)的問題?！碧蟹抗芫窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，物業(yè)招投標(biāo)新規(guī)以及《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》示范文本要求小區(qū)業(yè)主分戶驗(yàn)收的同時(shí)，啟動(dòng)物業(yè)承接查驗(yàn),。查驗(yàn)開發(fā)單位要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定,，移交權(quán)屬明確、資料完整,、質(zhì)量合格,、功能完備、配套齊全的物業(yè),。并組織第三方現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)公共部位、公共設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量是否符合規(guī)定等,。
若小區(qū)物業(yè)承接查驗(yàn)不合格,，開發(fā)企業(yè)將無(wú)法辦理房產(chǎn)預(yù)登記，也就是說(shuō),，開發(fā)商就交不了房,。太原市物價(jià)局物業(yè)科副科長(zhǎng)宮青告訴記者，太原市已經(jīng)開始試點(diǎn)推行物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)范工作,，2019年將逐步實(shí)施落地,。
上述劉先生說(shuō)，未出臺(tái)新規(guī)之前,，不同物業(yè)公司有不同的承接查驗(yàn)方法,，但查驗(yàn)程度不太一樣。查驗(yàn)屬于物業(yè)企業(yè)內(nèi)部行為,，不細(xì)致且不屬于職能部門規(guī)范監(jiān)督范圍,。而此次出臺(tái)的物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議示范文本，將物業(yè)承接的查驗(yàn)內(nèi)容和流程規(guī)范得比較細(xì),，包括供電,、消防、電梯,、供水,、供暖等方面，按照這個(gè)規(guī)范查驗(yàn)交付物業(yè),，物業(yè)公司會(huì)提早發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中影響安全,、使用功能以及工程質(zhì)量等各種存在的問題,，交付單位要達(dá)到交付使用條件才能向物業(yè)公司交付。
B分清“責(zé)任田”物業(yè)服務(wù)高效
在物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾中,，物業(yè)公司管理范圍過大,、服務(wù)效率低下，引起物業(yè)和業(yè)主的爭(zhēng)議不斷,。今后,，太原市各小區(qū)物業(yè)招投標(biāo)及承接驗(yàn)收將實(shí)行“區(qū)域備案”，從源頭上避免了這些糾紛的處理,。
“太原市小店區(qū)某小區(qū)占地面積達(dá)到50畝,，所有樓棟的物業(yè)服務(wù)都是一撥人馬，由于居民眾多,、意見不一,，物業(yè)服務(wù)及投訴反饋就顯得特別低效?！睒I(yè)內(nèi)人士表示,，“比如有一棟樓的公共設(shè)施、公共區(qū)域出現(xiàn)安全隱患,，按照規(guī)定,，要使用全體業(yè)主的公共維修基金修繕，必須征得小區(qū)三分之二的業(yè)主同意,。但沒有出現(xiàn)問題的其它樓居民往往是不配合,、不支持、不反對(duì),，征得業(yè)主簽字同意的過程羈絆不斷,。而住在隱患樓棟的住戶卻苦惱不已?！?/p>
太原市房管局物業(yè)處處長(zhǎng)劉宏偉說(shuō),，如果執(zhí)行了區(qū)域備案，這一問題將得到解決,。新的建筑物建成銷售時(shí),，買賣合同當(dāng)中必須翔實(shí)、具體地列出該建筑區(qū)劃的四至范圍以及內(nèi)部的共有部分和專有部分,，這是一個(gè)不可或缺的組成部分,。也就是說(shuō)，如果一個(gè)小區(qū)建筑面積超過3萬(wàn)平方米,，那么每3萬(wàn)平方米可以分隔成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,，不同的區(qū)域配備不同的物業(yè)管理項(xiàng)目部，提高效率,。
同樣,，每個(gè)樓棟都配備物業(yè)管理部門也會(huì)資源消耗嚴(yán)重,，提高居民的物業(yè)成本?！氨热?，有的單位小區(qū)，每一棟樓都有一個(gè)‘門房’,，這也等同于物業(yè)辦公場(chǎng)所,。配備這么多物業(yè)人員其實(shí)沒有必要，大部分時(shí)間這些工作人員是閑著的,，導(dǎo)致居民物業(yè)成本高,。如果能合理整合，則有利于物業(yè)費(fèi)降低,?！眲⒑陚フf(shuō)。
太原市房管局負(fù)責(zé)人表示,，新建物業(yè)在前期物業(yè)招標(biāo)時(shí),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃歸確定的物業(yè)管理區(qū)域向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案,，需將《備案信息公告》在《前期物業(yè)服務(wù)合同》附件中明示,，并在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示；投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的,，房地產(chǎn)行政主管部門可經(jīng)業(yè)主同意后劃歸確定的物業(yè)管理區(qū)域，并向太原市房地產(chǎn)行政主管部門備案,，相關(guān)《備案信息公告》在物業(yè)管理區(qū)域公示,。
太原市房管局物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開展區(qū)域備案工作的意義在于全體業(yè)主確權(quán)的過程,，對(duì)物業(yè)小區(qū)日后的管理有很大幫助,。下一步，隨著物業(yè)管理區(qū)域明晰劃分,，將有效明確業(yè)主共有權(quán)的外延范圍,、業(yè)主共有權(quán)和專有權(quán)的邊界、業(yè)主共同管理權(quán)的成員資格,，避免了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)外的矛盾糾紛,，即不同物業(yè)管理區(qū)域間的矛盾糾紛。避免了因邊界不清造成的業(yè)主與開發(fā)企業(yè),、物業(yè)企業(yè)以及其他業(yè)主之間的矛盾糾紛,。同時(shí)，明確區(qū)域劃分,，促進(jìn)以業(yè)主自治權(quán)利的有效行使,，有利于整個(gè)小區(qū)的有效管理,。
以前由于種種原因，在實(shí)際銷售合同中對(duì)這一部分總是有意無(wú)意加以忽略或模糊,。結(jié)果,，商品房銷售合同不僅沒有成為物業(yè)管理區(qū)域劃分的依據(jù)和證明，而且往往是矛盾糾紛的根源,。
C物業(yè)公司叫好老百姓受益
針對(duì)即將漸漸落地施行的物業(yè)招投標(biāo),、承接查驗(yàn)和區(qū)域備案新規(guī)，多家物業(yè)公司對(duì)此表示贊成和支持,。太原某物業(yè)公司總經(jīng)理韓先生說(shuō),，有了這個(gè)政策，物業(yè)公司終于能在開發(fā)商手里接管一個(gè)合格,、完整的小區(qū)了,，再也不會(huì)出現(xiàn)小區(qū)隱蔽工程，比如水管,、消防,、電路等出現(xiàn)問題，還要千方百計(jì)聯(lián)系開發(fā)商索要相關(guān)圖紙,。
韓先生說(shuō),，之前開發(fā)商把小區(qū)交付給物業(yè)時(shí)，常常都是不完整地交付,。小區(qū)的規(guī)劃,、設(shè)計(jì)圖等資料沒有交給物業(yè)公司，一旦隱蔽工程出現(xiàn)問題,，物業(yè)公司因?yàn)闆]有圖紙,，維修起來(lái)很麻煩。尤其是換了好幾個(gè)物業(yè)公司的小區(qū),，出現(xiàn)問題更是麻煩,。
“承接查驗(yàn)對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)十分有利，等開發(fā)商撤走以后,，物業(yè)公司也能獨(dú)立完成對(duì)小區(qū)的管理,。”韓先生說(shuō),，物業(yè)承接查驗(yàn)在政府部門的監(jiān)督下,，能使開發(fā)商交給物業(yè)一個(gè)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套完善的小區(qū),，這樣后期物業(yè)管理起來(lái)糾紛問題將大大減少,。
太原市房管局物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，之前小區(qū)業(yè)主和物業(yè)存在不少糾紛，很多情況下是因?yàn)殚_發(fā)商之前交付給物業(yè)的是一個(gè)不完整的“商品”,，有缺陷存在,，后期物業(yè)管理也不會(huì)完善。職能部門從源頭上監(jiān)管起來(lái)物業(yè)承接,，開發(fā)商就不敢把不合格的小區(qū)交付給物業(yè)公司,，自然物業(yè)公司與居民之間的糾紛也會(huì)少很多。
另一家物業(yè)公司柳先生也認(rèn)為,，物業(yè)承接查驗(yàn)將對(duì)老百姓后期生活帶來(lái)很大的方便,。開發(fā)商交給物業(yè)一個(gè)完善的小區(qū)，老百姓住著舒心,。對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō),，也是一個(gè)“喜事”。物業(yè)公司一直在“夾縫”中生存,，開發(fā)商房屋質(zhì)量,、配套設(shè)施有問題，但業(yè)主通常會(huì)把這些問題歸結(jié)在物業(yè)身上,，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)遲遲收不上來(lái),，最后物業(yè)公司因此無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而形成惡性循環(huán),。新辦法實(shí)施后,，能很好的避免這類問題。
