房地產(chǎn)關(guān)乎人民群眾切身利益和經(jīng)濟社會發(fā)展大局。自去年四季度以來，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策密集落地,，通過建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制,、加大信貸投放、降低購房成本等舉措,，釋放出“穩(wěn)市場,、防風險、建機制”的清晰信號,。
近期,，《證券日報》記者在采訪中了解到，金融政策對房地產(chǎn)的托底效應正在經(jīng)歷從政策端到市場端的傳導,。從“托底”到“托舉”,，金融支持房地產(chǎn)力度持續(xù)加大，在金融政策與市場信心的同頻共振下,，多地樓市正涌動著陣陣暖意,。業(yè)內(nèi)人士表示，政策端“工具箱”的全面開啟與市場端“溫度”的持續(xù)攀升,，標志著房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進入關(guān)鍵窗口期,，未來政策有望持續(xù)發(fā)力，進一步提振市場預期,。
政策“工具箱”全面開啟
金融端支持力度增強
繼2022年7月28日中共中央政治局召開會議明確提出“保交樓”后,，相關(guān)金融支持政策不斷加碼：“保交樓”專項借款及配套融資、“保交樓”貸款支持計劃等政策性金融工具加速落地,；信貸,、債券、股權(quán)融資(業(yè)內(nèi)稱為“三支箭”)等針對房企融資的支持政策密集推出……
2024年以來，政策支持力度“更上一層樓”,，從“保交樓”到“保交房”,，配套政策接續(xù)出臺并進一步顯效。
今年的《政府工作報告》在關(guān)于房地產(chǎn)方面,，更是明確提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,，并對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展作出一系列部署安排。隨后,，金融監(jiān)管部門也圍繞房地產(chǎn)方面進行部署,。例如，3月13日,，國家金融監(jiān)督管理總局黨委召開擴大會議,。會議強調(diào)，持續(xù)推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制擴圍增效,，堅決做好保交房工作,。加快制定出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應的融資制度。
4月18日召開的國務院常務會議研究穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)經(jīng)濟推動高質(zhì)量發(fā)展的若干舉措,，其中明確提到“要持續(xù)穩(wěn)定股市,，持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這進一步釋放出政策面積極信號,。
“房地產(chǎn)是居民資產(chǎn)中的重要組成部分,，一系列增量政策的出臺，有望推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),，不僅可以穩(wěn)住樓市,，還可以釋放財富效應，更好地提振社會消費,?！敝行抛C券首席經(jīng)濟學家明明對《證券日報》記者表示，近期金融監(jiān)管部門的一系列舉措也有助于各項穩(wěn)樓市政策的落實,，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示,，2024年城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制對于保交房工作起到了關(guān)鍵作用,，今年仍將發(fā)揮積極作用。繼續(xù)做好保交房工作,，有助于供給端加快修復,；在需求端，對于修復居民購房信心,，促進市場企穩(wěn)也有積極影響,。2025年金融支持房地產(chǎn)的力度有望繼續(xù)增強，相關(guān)房地產(chǎn)政策也有望更加注重各項舉措的實質(zhì)性落地。
商業(yè)銀行的“攻守平衡”
風險出清中的信貸抉擇
持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，需要匯聚各方力量,，其中，資金支持扮演著至關(guān)重要的角色,。
城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制是實現(xiàn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán),、改善市場預期的重要舉措和有力保障。目前,，多地“白名單”項目加速落地，商業(yè)銀行持續(xù)做好“白名單”擴圍增效工作,，加快審批項目投放,，滿足房地產(chǎn)項目合理資金需求。
數(shù)據(jù)顯示,，截至今年2月中旬,，建設銀行審批通過協(xié)調(diào)機制白名單項目近1600個，審批通過金額超7600億元,，累計投放超5100億元,。其中審核類“白名單”項目700余個，審批金額超1700億元,，投放金額超1100億元,；備案類“白名單”項目超850個，審批同意金額超5800億元,，投放金額超4000億元,。
在金融支持房地產(chǎn)方面，國有大型商業(yè)銀行發(fā)揮著重要的帶頭作用,。從6家國有大行年報披露的數(shù)據(jù)來看,，截至2024年末，6家銀行房地產(chǎn)貸款余額合計約5.42萬億元,，其中有5家銀行較2023年末有所增長,。從房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率來看，2024年,，6家銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率均較2023年末實現(xiàn)下降,。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款量增且質(zhì)提的背后，是國有銀行將促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與房地產(chǎn)風險化解相結(jié)合,，把好資產(chǎn)“選擇關(guān)”,。例如，農(nóng)業(yè)銀行強化房地產(chǎn)業(yè)務關(guān)鍵環(huán)節(jié)管理,，“一戶一策”扎實推進大額房企風險管控,，截至2024年末，該行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良余額較年初減少3億元，不良率下降0.02個百分點,。工商銀行從“增防化治”四個方面綜合施策,，在堅決貫徹落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的同時，嚴把新增資產(chǎn)選擇關(guān),，著力構(gòu)建分散多元均衡的房地產(chǎn)投融資結(jié)構(gòu),，加大風險房企和項目的處置出清力度。
建設銀行副行長紀志宏此前表示,，將持續(xù)優(yōu)化房貸評分卡,、風險預警模型、樓盤大數(shù)據(jù)估值模型等數(shù)字化風控工具,，全面提升精細化風險管控水平,，同時也用好多種手段加強不良資產(chǎn)處置力度，將整體資產(chǎn)質(zhì)量保持在平穩(wěn)水平上,。
3月26日,，中國銀行副行長武劍在該行2024年度業(yè)績發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)市場當前仍處于調(diào)整期,，但隨著國家一攬子增量政策的落地轉(zhuǎn)化,，房地產(chǎn)市場有望逐步止跌回穩(wěn)，預計中國銀行開發(fā)貸款資產(chǎn)質(zhì)量壓力有望延續(xù)2024年邊際改善的趨勢,。
利率下行疊加放款提速
消費者購房體感“升溫”
在下調(diào)房貸利率和首付比例,、降低交易稅費、推出城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制等一系列政策支持下,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化,，今年開年樓市“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢明顯。
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度,，全國新建商品房銷售面積21869萬平方米，同比下降3.0%,，降幅比今年前兩個月收窄2.1個百分點,；新建商品房銷售額20798億元，下降2.1%,，降幅比今年前兩個月收窄0.5個百分點,。
《證券日報》記者近期走訪了北京市部分新樓盤，發(fā)現(xiàn)市場目前呈現(xiàn)出一定回暖態(tài)勢,，甚至有剛開盤的項目出現(xiàn)客戶到場銷售接待不過來的情況,。
一位從事房地產(chǎn)行業(yè)10余年的銷售經(jīng)理告訴記者：“之前有很多門檻限制，房價與貸款利率都比較高,，購買需求在一定程度上被抑制,。如今,，在一系列政策推動下，我們能明顯感覺到自2024年9月份以來,，改善型住宅需求持續(xù)增長,，消費者對于居住環(huán)境也有了更高要求，在‘有房住’的基礎(chǔ)上,，還追求‘住好房’,。”
也有房產(chǎn)中介人士介紹,，目前北京市二手房成交量活躍,，消費者購房意愿逐漸提升。記者所在的一個近200人的買房群里,，每日都有很多咨詢購房的消息,，甚至還有一些消費者主動提出，希望中介開直播講解購房流程,。
“當前房貸利率,、首付比例等指標持續(xù)下調(diào),，利好我們剛需人群,，而且從房價整體走勢來看，我所關(guān)注的片區(qū)價格已回調(diào)至2016年,、2017年左右的水平,。”北京市一位正打算購房的陳先生告訴記者,，他在線下看房過程中注意到,，優(yōu)質(zhì)房源非常“搶手”,，且成交速度快,，甚至會出現(xiàn)價高者得的情況。
從商業(yè)銀行端來看,，據(jù)某大型商業(yè)銀行人士介紹,，自2024年四季度以來，該行個人住房貸款業(yè)務日均受理增速逐漸提升,，良好勢頭一直延續(xù)到當下,。與此同時，在存量房貸利率調(diào)整后,，新舊房貸利差顯著收窄,，還貸人利息負擔減輕，提前還貸的情況已經(jīng)減少,。
對于銀行貸款審批情況,，北京市某新樓盤項目銷售人士表示,，與該房地產(chǎn)開發(fā)商合作的銀行貸款審批流程效率很高，只要購房者征信沒有問題,，銀行一般1天至2天就會放款,。
二季度政策有望持續(xù)發(fā)力
進一步提振市場預期
雖然金融業(yè)鼎力支持房地產(chǎn)市場發(fā)展，但整體來看,，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段,，不同城市以及城市內(nèi)部板塊之間還存在一定分化。
在野村證券中國首席經(jīng)濟學家陸挺看來,，目前房地產(chǎn)市場還未實現(xiàn)全國范圍內(nèi)的復蘇,，在支持房地產(chǎn)市場發(fā)展方面還需要進一步加力。
“房地產(chǎn)市場是今年中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長的關(guān)鍵抓手之一,，在穩(wěn)定房地產(chǎn)方面,，政策著力點可以在推動市場出清和保交樓兩方面，進一步加大保交樓力度,?！标懲Ρ硎尽?/p>
明明建議,，房地產(chǎn)企業(yè)應強化資產(chǎn)重組與信用修復,，同時，出險房企需加速境外債務重組,，并通過REITs,、股權(quán)合作等方式盤活商業(yè)地產(chǎn)、停車場等存量資產(chǎn),。
陳文靜分析,，短期來看，房地產(chǎn)作為內(nèi)需的重中之重,，預計各項政策仍將持續(xù)發(fā)力予以支持,，二季度政策有望加快落實，其中“降息”若能落地,，將進一步提振市場預期,，助力房地產(chǎn)市場修復。
在關(guān)鍵時點金融政策對房企的進一步支持仍有必要,。談及金融如何繼續(xù)發(fā)揮好“托舉”作用,，助力構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)新模式，明明表示,，接下來,，在按揭貸款利率已經(jīng)持續(xù)下降的情況下，可以通過降低公積金貸款利率進一步打開住房信貸成本下降的空間,，釋放居民置業(yè)需求,，促進房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款,，從而改善其現(xiàn)金流及經(jīng)營狀況。
多家商業(yè)銀行表態(tài),，今年將緊抓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化的契機,，以更大力度積極推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。例如,，建設銀行將把握房地產(chǎn)市場降首付,、降稅費等支持政策及活躍度提升機遇，充分發(fā)揮該行房貸的專業(yè)優(yōu)勢,，鞏固個人住房貸款傳統(tǒng)優(yōu)勢,；有力落實一攬子增量政策，推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效,。農(nóng)業(yè)銀行將對接好優(yōu)質(zhì)房企,、二手房中介、公積金中心等合作渠道和廣大客戶,，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品政策,、金融服務方案和業(yè)務流程，加大對城市和縣域一手房,、二手房住房按揭貸款投放力度,，有效釋放居民剛需和改善性住房需求潛力，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
