近日，上海,、北京和深圳等地相繼宣布取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn),。該標(biāo)準(zhǔn)取消后，消費(fèi)者進(jìn)行住房交易的稅負(fù)將大幅降低,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生新變化，改善性住房需求崛起,，此時(shí)取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn),，回應(yīng)了群眾關(guān)切，降低了居民的購(gòu)房成本,。
消費(fèi)者能獲得多少實(shí)惠,？
12月1日起，京滬深將取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn),。調(diào)整后,，消費(fèi)者獲得了與普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅費(fèi)減免“大禮包”。
北京市民孫女士聽(tīng)到該消息稱(chēng),，“作為置換型購(gòu)房者,，我的買(mǎi)賣(mài)交易流程可以同時(shí)進(jìn)行，原先要先賣(mài)后買(mǎi),，因?yàn)槎追恳?%的契稅,，現(xiàn)在一套房和二套房的稅費(fèi)都是1個(gè)點(diǎn)，那么就意味著交易進(jìn)程可以并聯(lián),?！?/p>
根據(jù)北京、上海和深圳發(fā)布的新政策,，三地將適用全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策,。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的,，減按1.5%的稅率征收契稅,。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房,，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅,；面積為140平方米以上的,，減按2%的稅率征收契稅。
“這一次政策里說(shuō)的取消,，實(shí)際上主要是指增值稅和個(gè)稅部分,，以前出售住房繳納增值稅和個(gè)人所得稅，對(duì)普宅和非普宅有不同的要求,，現(xiàn)在都取消了,，只要購(gòu)買(mǎi)2年以上的，就免征增值稅,，只要住了5年以上并且是家庭唯一住房,，就免征個(gè)人所得稅?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，對(duì)于首套購(gòu)房群體而言,，過(guò)去購(gòu)買(mǎi)90平方米以上住房,，需按1.5%繳納契稅，隨著契稅征稅節(jié)點(diǎn)上調(diào)至140平方米,，如今購(gòu)買(mǎi)大兩居或三居住宅則可按照1%繳納契稅,，動(dòng)輒就可省下數(shù)萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二套住房的群體而言,，購(gòu)置140平方米以?xún)?nèi)的住房契稅下調(diào)了2個(gè)百分點(diǎn),，購(gòu)置140平方米以上住房下調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn)，利好更為顯著,。
根據(jù)政策調(diào)整,，在個(gè)人出售住房增值稅方面，北京,、上海和深圳消費(fèi)者將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅,。
此外，上海和深圳還分別取消了非普通住房以個(gè)人轉(zhuǎn)讓收入2%和1.5%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定,。
以上海為例,，嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房屋交易環(huán)節(jié)，上海目前執(zhí)行的是差別化的個(gè)稅政策,。2006年原上海市地方稅務(wù)局印發(fā)《關(guān)于本市貫徹〈國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知〉的操作意見(jiàn)》明確,，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收,。當(dāng)前上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn),，原來(lái)屬于非普通住房的個(gè)稅核定稅率統(tǒng)一為1%。這意味著,，擁有一套150平方米,、單價(jià)為10萬(wàn)元住宅的房東，在出售該住宅時(shí)可節(jié)省個(gè)稅15萬(wàn)元,。
樓市步入“改善時(shí)代”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”時(shí)代,，人們更加關(guān)注住房品質(zhì),、生態(tài)配套、服務(wù)設(shè)施等因素,，改善性住房需求越來(lái)越旺盛,。在此背景下，普通住宅和非普通住宅之間的差異在契稅政策上的意義被逐步降低,，取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的呼聲也日漸升高,。
克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱說(shuō)，總體而言,，京滬深等一線(xiàn)城市此次減免契稅及增值稅政策,，利好中高端改善性需求置換?！皩?duì)于改善性需求群體而言,，整體購(gòu)房成本顯著下降。對(duì)于剛需群體而言,，此次政策調(diào)整有利于鼓勵(lì)剛需群體成為剛改群體,，從而選購(gòu)居住條件更好的住房?！?/p>
持續(xù)升級(jí)的改善性需求將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要支撐,。記者近期在走訪熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，深刻感受到人民對(duì)好房子,、好社區(qū)的需求愈加強(qiáng)烈,。
上海市民楊先生近期看中黃浦區(qū)“開(kāi)城新苑”一套144.33平方米的房產(chǎn)，如果沒(méi)有取消普宅,、非普宅標(biāo)準(zhǔn),，需繳納增值稅為賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)差額的5%,，即29.25萬(wàn)元?！罢媸翘旖怠Y包’,，原先準(zhǔn)備再等等看的我決定出手了,，要不然對(duì)不起這么可觀的減負(fù)效應(yīng),。”楊先生笑著告訴記者,。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),，在北上廣深認(rèn)購(gòu)140平方米及以下住房，基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善性購(gòu)房需求,，有力支持了居民購(gòu)房消費(fèi),。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，一些地段,、周邊配套和住宅品質(zhì)較差的樓盤(pán),，即使在交易相對(duì)活躍的上海樓市中也是門(mén)可羅雀。如華發(fā)海上都薈,，二期4月底開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率僅3%,、不足10組，三期9月開(kāi)盤(pán)至今網(wǎng)簽率僅7%,。即使在同一地段,，由于樓盤(pán)品質(zhì)不一，銷(xiāo)售情況也是冰火兩重天,。如同處上海嘉定新城板塊,，價(jià)格相近、幾乎同時(shí)開(kāi)盤(pán)的象嶼遠(yuǎn)香湖岸前四期幾乎售罄,，但相隔僅600米的大家映翠府二期去化僅22%,。
“購(gòu)房者對(duì)住房品質(zhì)、交通配套等要求日益提升,?！鄙虾ｆ溂覕?shù)據(jù)分析師任靜認(rèn)為，“從二手房市場(chǎng)來(lái)看,，次新房,、大面積、樓齡新的住宅在成交中的比重有所提升,，居民住房改善意愿強(qiáng)烈顯示出與新房市場(chǎng)一致的趨勢(shì),。”
瞄準(zhǔn)品質(zhì)升級(jí)趨勢(shì)深挖住房消費(fèi)潛力
對(duì)于此前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整,，一些開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為,，雖然當(dāng)下部分房企遭遇階段性流動(dòng)性困難,，但隨著人們住房需求不斷迭代升級(jí)，人們對(duì)住房已從簡(jiǎn)單的居住需求轉(zhuǎn)向高品質(zhì)多元化需求,。此時(shí),，一線(xiàn)城市在稅費(fèi)、金融和限購(gòu)政策等方面優(yōu)化樓市調(diào)控手段恰逢其時(shí),。
廣東省住房政策研究中心主任李宇嘉說(shuō),，取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)這個(gè)政策是一個(gè)信號(hào)，提示我國(guó)住房升級(jí)換代的轉(zhuǎn)變已經(jīng)到來(lái),。這個(gè)政策的利好會(huì)持續(xù)釋放,，降低交易成本、促進(jìn)新房二手房交易,、增強(qiáng)買(mǎi)房人買(mǎi)大房子的意愿,。房企和地方政府應(yīng)當(dāng)順應(yīng)這個(gè)趨勢(shì)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,。
“目前市場(chǎng)上購(gòu)房需求仍然充沛,，居民改善居住條件的愿望強(qiáng)烈。隨著政策效果持續(xù)釋放,，市場(chǎng)推出更多適配好產(chǎn)品,，購(gòu)房潛力將逐步釋放?！必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂(lè)說(shuō),。
專(zhuān)家表示，在住房產(chǎn)品供給方面,，應(yīng)根據(jù)各城市的真實(shí)需求確定土地出讓指標(biāo),，建立人口流入與土地供應(yīng)增減匹配的“人—地”掛鉤機(jī)制；鼓勵(lì)企業(yè)設(shè)計(jì)更好的住房產(chǎn)品,，調(diào)控手段從行政手段向稅收等經(jīng)濟(jì)手段過(guò)度,。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，在理念上,，要始終堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的”定位，以滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn),，努力讓人民群眾住上好房子,。好房子的標(biāo)準(zhǔn)是綠色、低碳,、智能,、安全，讓群眾住得健康,，用得便捷,，成本又低,，放心安心。
“好房子,、好小區(qū),、好社區(qū)、好城區(qū)”是實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活向往的題中應(yīng)有之義,，也是政策持續(xù)發(fā)力的方向,。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，未來(lái)房企應(yīng)重視改善住房需求,，培育業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)極,。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房企應(yīng)積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,，以客戶(hù)為中心建造好的房子，滿(mǎn)足多元化的住房需求,。在產(chǎn)品創(chuàng)新方面,，隨著改善性住房需求的釋放，房企應(yīng)圍繞客戶(hù)需求對(duì)傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品不斷優(yōu)化,，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力的持續(xù)提升,。
