貴州省黔西市把改善群眾居住條件作為增進(jìn)民生福祉的重要舉措,，大力推進(jìn)人才住房、保障性住房建設(shè)等民生工程,，讓更多新市民進(jìn)得來(lái),、留得下,、住得安,、能成業(yè)。圖為位于黔西市文峰街道的水西半島保障性住房小區(qū),。周訓(xùn)超 攝(人民視覺(jué))
9月末,，中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸的最低首付比例,。10月12日,，中國(guó)工商銀行率先發(fā)布關(guān)于批量調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率的公告。此后,，中國(guó)建設(shè)銀行,、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行等陸續(xù)發(fā)布公告，宣布將于10月25日起批量調(diào)整存量房貸利率,。
存量房貸利率下調(diào)出于哪些考量,？各家銀行具體怎么調(diào)？調(diào)整后購(gòu)房者能得到多大實(shí)惠,？
銀行存量房貸利率下調(diào)細(xì)則公布
——調(diào)降政策略有差異,，主要遵循一條調(diào)降準(zhǔn)線(xiàn)：LPR減30個(gè)基點(diǎn)
房貸利率高低、每月還款多少,，是許多貸款買(mǎi)房的購(gòu)房者十分關(guān)注的話(huà)題,。
今年以來(lái)，多地多次下調(diào)住房貸款利率,。在江蘇蘇州和廣東佛山,，部分銀行推出的首套房貸利率降至3.05%；在云南玉溪等地,，首套房及二套房貸利率進(jìn)入“2時(shí)代”,，降至2.95%。
新增房貸利率持續(xù)走低的同時(shí),，更多購(gòu)房者期待銀行下調(diào)存量房貸利率,。
“我的房子是2021年買(mǎi)的，當(dāng)時(shí)的房貸利率是4.95%,，今年下調(diào)到了4.65%,，每月能少還幾百元房貸?！奔易∩虾Ｊ徐o安區(qū)的李晨曉說(shuō),，與目前市場(chǎng)上的新增房貸利率相比，這一水平的存量房貸利率仍高得多,，“希望存量房貸利率能像新發(fā)放的房貸利率一樣繼續(xù)下調(diào),，減輕購(gòu)房者的還款負(fù)擔(dān)?！?/p>
針對(duì)存量房貸利率調(diào)整,，9月24日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示,，將降低存量房貸利率,。9月29日，中國(guó)人民銀行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議,，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸(包括首套,、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整，對(duì)于LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于減30個(gè)基點(diǎn)的存量房貸,，降為不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn),，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限(如有),。10月12日，中國(guó)工商銀行率先發(fā)布關(guān)于批量調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率的公告,。此后,，中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行,、中國(guó)銀行,、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行和交通銀行均發(fā)布公告，宣布于10月25日起,，對(duì)存量個(gè)人房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整,。
哪些存量房貸能調(diào)降？記者梳理相關(guān)公告發(fā)現(xiàn),，按照各商業(yè)銀行將于2024年10月25日批量調(diào)降的安排,，商業(yè)銀行在此之前發(fā)放的房貸均屬于存量房貸，均可參與此次調(diào)降,。此外,，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整,。
具體怎么調(diào),？根據(jù)各家銀行發(fā)布的公告，不同銀行對(duì)首套,、二套及以上存量房貸執(zhí)行的調(diào)降政策雖略有差異,，但主要遵循一條調(diào)降準(zhǔn)線(xiàn)：LPR減30個(gè)基點(diǎn)。此前,，購(gòu)房者如在貸款買(mǎi)房時(shí)選擇了浮動(dòng)利率,，其個(gè)人住房貸款主要根據(jù)LPR變動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，但加點(diǎn)幅度通常是固定的,。一般來(lái)說(shuō),，不同地區(qū)、不同時(shí)期發(fā)放的房貸,，貸款人所需承擔(dān)的加點(diǎn)幅度有所不同,。此次調(diào)降明確，對(duì)于多數(shù)已取消房貸利率下限的城市,，如果購(gòu)房者目前的房貸利率高于LPR減30個(gè)基點(diǎn),，可調(diào)降為不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn),。目前,，多家銀行的調(diào)降方案均為將加點(diǎn)幅度調(diào)整為減30個(gè)基點(diǎn)。
比如,，根據(jù)工商銀行公告,，北京,、上海、深圳等地區(qū)利率高于LPR減30個(gè)基點(diǎn)的首套房貸和其他地區(qū)利率高于LPR減30個(gè)基點(diǎn)的全部存量房貸,，統(tǒng)一調(diào)整至LPR減30個(gè)基點(diǎn),。假如某購(gòu)房者在某一線(xiàn)城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為L(zhǎng)PR加55個(gè)基點(diǎn),，即4.4%,。若5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價(jià)后利率為L(zhǎng)PR減30個(gè)基點(diǎn),，即3.55%,。以貸款金額100萬(wàn)元、25年期,、等額本息為例進(jìn)行計(jì)算,，調(diào)整前每月還款金額約5502元，調(diào)降后每月還款約5033元,，購(gòu)房者每月可節(jié)省支出約469元,，共節(jié)省利息約14.06萬(wàn)元。
縮小存量和新增房貸利差
——此輪調(diào)降后,，存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近
實(shí)際上,，存量房貸利率曾于去年進(jìn)行過(guò)調(diào)降。2023年8月,，中國(guó)人民銀行,、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確“存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng),，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款”,。根據(jù)中國(guó)人民銀行此后公布的數(shù)據(jù)，2023年共有超過(guò)23萬(wàn)億元的存量首套房貸利率批量下調(diào),，平均下調(diào)約73個(gè)基點(diǎn),，每年減少借款人利息支出約1700億元。2023年批量下調(diào)后,，存量房貸利率平均水平降至4.27%,。
此次為何進(jìn)一步調(diào)降存量房貸利率？業(yè)內(nèi)人士表示,，這主要是由于目前新增房貸和存量房貸仍有較大利差,，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
今年5月17日,，新一輪房地產(chǎn)政策出臺(tái),，正式取消了房貸利率政策下限。此后,，國(guó)內(nèi)多地房貸利率多次下調(diào),。根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù),，截至6月末，除北京,、上海,、深圳3個(gè)一線(xiàn)城市外，其余城市首套和二套房貸利率下限均取消,。6月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.45%,，相比去年同期下降0.66個(gè)百分點(diǎn)。但與此同時(shí),，存量住房貸款利率仍處于相對(duì)較高水平,，購(gòu)房者呼吁調(diào)整。
“新發(fā)放貸款利率在市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率基礎(chǔ)上減點(diǎn)幅度擴(kuò)大,，利率水平大幅下降,，再一次拉大了新老房貸的利差。尤其是在北京,、上海,、深圳、廣州這些大城市,，原來(lái)的加點(diǎn)幅度比較高,，5月17日調(diào)整之后，新發(fā)放按揭貸款和原來(lái)存量按揭貸款之間的利差更大,?！迸斯僬f(shuō)，對(duì)此,，中國(guó)人民銀行指導(dǎo)銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整,，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近。
從調(diào)降范圍看,，此次調(diào)整較去年存量房貸利率調(diào)降面明顯擴(kuò)大,。招聯(lián)首席研究員董希淼分析，此輪調(diào)降既包括存量首套房貸,，也包括其他存量二套及以上房貸,。不但浮動(dòng)利率存量房貸可以調(diào)整，固定利率存量房貸轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形式后也可以調(diào)整,。此外,，借款人可與銀行重新約定重定價(jià)周期和加點(diǎn)幅度，或?qū)⒁龑?dǎo)建立起常態(tài)化,、更靈活的調(diào)整機(jī)制,。
從操作上看，多家銀行發(fā)布的公告明確,，符合條件的房貸借款人可通過(guò)網(wǎng)上銀行,、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”,，再由商業(yè)銀行統(tǒng)一進(jìn)行批量調(diào)整,。不少購(gòu)房者表示,，已借助手機(jī)銀行預(yù)估自己的存量房貸利率調(diào)整情況。家住湖北荊州的尹舒玉告訴記者,，她是在2019年申請(qǐng)的住房貸款,，當(dāng)時(shí)執(zhí)行利率為L(zhǎng)PR加123個(gè)基點(diǎn)，為5.43%,?！拔以谑謾C(jī)銀行查詢(xún)的調(diào)降后利率預(yù)計(jì)為3.9%，跟之前相比大幅下降,，和新增住房貸款利率也相對(duì)接近,，能節(jié)省一大筆利息支出?！彼f(shuō),。
預(yù)計(jì)將惠及5000萬(wàn)戶(hù)家庭
——減輕購(gòu)房者還款壓力，緩解“提前還貸潮”,，壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間
站在購(gòu)房者的角度,，此次存量房貸利率統(tǒng)一批量調(diào)降，能明顯減輕其還款壓力,。
潘功勝表示,，此次銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出,，預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬(wàn)戶(hù)家庭,、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)在1500億元左右,，這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資,。
董希淼分析，如果建立起更加靈活的調(diào)整機(jī)制,，將有助于穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期,，提振市場(chǎng)主體信心。疊加二套房貸全國(guó)性最低首付比例下調(diào)至15%以及城市政府調(diào)整限購(gòu),、限售政策,，住房金融政策大幅度密集調(diào)整，向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了明確且強(qiáng)烈的信號(hào),，將對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展帶來(lái)積極作用,。
從商業(yè)銀行的角度看，調(diào)降存量房貸利率,，或在一定程度上緩解其經(jīng)營(yíng)壓力,。
近兩年來(lái),，購(gòu)房者群體中掀起“提前還貸潮”。上海市一家商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理向記者透露,，從去年起,，向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的貸款人數(shù)量明顯增長(zhǎng)，這在一定程度上導(dǎo)致了銀行高息資產(chǎn)減少,。從宏觀(guān)數(shù)據(jù)看,，據(jù)中國(guó)人民銀行披露，6月末金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額37.79萬(wàn)億元,，相比去年末減少0.38萬(wàn)億元,，其中二季度減少0.4萬(wàn)億元。這與不少購(gòu)房者選擇提前還貸不無(wú)關(guān)系,。潘功勝表示,，調(diào)降存量房貸利率，有利于減少提前還貸行為,，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間,，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。
采訪(fǎng)中,，部分購(gòu)房者透露調(diào)降落地后將暫緩提前還貸計(jì)劃?！拔易罱∠颂崆斑€貸申請(qǐng),，準(zhǔn)備攢攢下調(diào)利率節(jié)省的這部分利息支出，加上近期的投資收益,，明年打算購(gòu)置一輛新車(chē),。”家住北京市西城區(qū)的陳力力說(shuō),。
不過(guò),，在董希淼看來(lái)，存量房貸利率批量下調(diào)能在多大程度上促進(jìn)居民消費(fèi)和投資,，仍需繼續(xù)觀(guān)察,。“短期看,，應(yīng)采取更多措施進(jìn)一步提振居民消費(fèi)與投資需求,。中長(zhǎng)期看，應(yīng)進(jìn)一步完善全覆蓋的社會(huì)保障體系,，降低居民后顧之憂(yōu)進(jìn)而降低預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄意愿,，從根本上提振居民消費(fèi)和投資的意愿和能力。”他說(shuō),。
