9月29日晚間,，中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》(以下簡稱《倡議》),。
根據(jù)《倡議》，各商業(yè)銀行應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸(包括首套,、二套及以上)利率實施批量調(diào)整,，對于LPR基礎(chǔ)上加點幅度高于-30BP(基點)的存量房貸,，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限(如有),。
各銀行不晚于10月12日就要發(fā)布操作細則,，及時回應(yīng)客戶關(guān)切。值得一提的是,，去年存量房貸利率也曾進行過一次統(tǒng)一批量調(diào)整,，今年已是第二次。
為了從根本上解決新老房貸利差問題,，央行同日發(fā)布公告,，對現(xiàn)行房貸利率定價機制進行優(yōu)化，允許借款人和銀行協(xié)商變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點幅度,，同時,，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制,。
什么時候調(diào),？
10月31日前統(tǒng)一批量調(diào)整
《倡議》提出，各商業(yè)銀行應(yīng)認真落實倡議要求,，抓緊制定實施方案,，主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)于倡議發(fā)布當日對外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細則,，及時回應(yīng)客戶關(guān)切,。
各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調(diào)整,，對于LPR基礎(chǔ)上加點幅度高于-30BP的存量房貸,，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限(如有),。
涉及哪些房貸,？
所有存量房貸都涉及
《倡議》提出，各商業(yè)銀行應(yīng)盡快完成合同文本變更,、系統(tǒng)改造等前期準備工作,，確保如期完成存量房貸利率調(diào)整相關(guān)工作。鼓勵商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行,、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理,，為借款人提供便利。
值得一提的是,，去年的存量房貸利率批量下調(diào)涉及首套房貸和“二套轉(zhuǎn)首套”等客戶,，利率更高的二套及二套以上的存量房貸并未涉及。這一次,，首套,、二套及以上存量房貸都可調(diào)整,，去年已經(jīng)調(diào)整過加點幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。
利率能降多少,？
部分二套房貸有望降1%以上
此前,，央行行長潘功勝9月24日在國新辦發(fā)布會上宣布，本次存量房貸利率調(diào)整將引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近,，預計平均降幅在0.5個百分點左右,。潘功勝當時表示，之所以說是平均,，因為貸款在不同時期放的,，不同時期、不同地區(qū),、不同銀行,，發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣，央行預測下降的幅度是一個預期的平均數(shù),。
今年5月17日,，央行發(fā)布通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限,。此后,，除北京、上海,、深圳外,，全國其余城市均已取消房貸利率下限。根據(jù)《倡議》,，此輪存量房貸利率批量調(diào)整后,，大部分存量房貸的利率將降至LPR-30BP的水平，加點幅度本身已低于-30BP的存量房貸此次不會調(diào)整,。
去年的批量下調(diào)中,，絕大部分城市的存量首套房貸利率加點數(shù)已降至0，所以這次還能再降30BP,。去年存量二套房貸沒有調(diào)整,，而二套房貸的加點數(shù)本身就較高。本次調(diào)整后,，存量二套房貸利率的加點也可降至-30BP,，部分存量二套房貸有望下降100BP，也就是1%以上,。
月供能降多少,？
100萬元25年期大約降800元
潘功勝在國新辦發(fā)布會上指出，銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出,。預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭,，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右,，這有助于促進擴大消費和投資,，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間,，保護金融消費者的合法權(quán)益,，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，50個基點的降低,，意味著每個存量房貸購房者100萬貸款30年月供減少大約280元左右，30年可以減少利息支出10萬元,。
相較于本次調(diào)整,，大部分存量房貸客戶在明年重定價后更能感受到降息的力度。
若2025年1月1日為重定價日,，假設(shè)北京某借款人調(diào)整前的存量房貸利率為LPR+55BP,，調(diào)整前為4.75%(4.2%+55BP)，2024年10月31日批量調(diào)整后利率降至3.9%(4.2%-30BP),，一次性下調(diào)85BP,，2025年1月1日重定價日后將降至3.35%(3.65%-30BP,，假定2024年10月LPR降為3.65%),。
不難看出，這個借款人2025年的貸款利率比2024年下調(diào)了140BP,，其中85BP是本次批量調(diào)整帶來的,，剩余55BP是這一年LPR的下行貢獻的。
以100萬元,、25年期,、等額本息還款的存量房貸為例，借款人的房貸利率從4.75%降至3.35%,，粗略計算,，此前月供約為5700元左右，調(diào)整后月供將減至4900元左右,，大約下降800元,，全年減少利息支出近萬元。
