一邊是新增房貸利率不斷下探,，多個城市新發(fā)放的首套住房貸款利率降至3.2%附近,，部分地區(qū)甚至降至“2字頭”；另一邊則是存量房貸利率普遍在4%以上,，新增與存量房貸利差進(jìn)一步擴(kuò)大,。
近日，市場上關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的傳聞再起,，引發(fā)廣泛關(guān)注,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前存量房貸利率下調(diào)的可能性與必要性俱在,，且有兩種可能的實(shí)施路徑,，一是“重定價(jià)”，即存量按揭借款人與原貸款銀行內(nèi)部置換或重新協(xié)商房貸利率,；二是“轉(zhuǎn)按揭”,，即借款人將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新貸款要素重新簽訂按揭合同。
專家表示,，存量房貸利率下調(diào)，將為借款人節(jié)約利息支出,，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資,，同時(shí)可穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期。不過,，對銀行業(yè)而言,，當(dāng)前凈息差壓力較大，若貸款利率繼續(xù)調(diào)降,，將導(dǎo)致息差維穩(wěn)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn),。
新增與存量房貸利差擴(kuò)大
今年以來，新增房貸利率不斷下探,。央行已兩次調(diào)整5年期以上LPR,，累計(jì)下調(diào)35個基點(diǎn)。從央行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)來看,，2024年6月個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%,，較2023年12月下降52個基點(diǎn)，較2023年同期下降66個基點(diǎn),。
此外,，央行5月宣布取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，在市場競爭機(jī)制作用下,，多個地區(qū)新增房貸利率屢創(chuàng)新低,。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至8月末,，除北京,、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限,，多個城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右,。更有廣州、蘇州等地區(qū)銀行為吸引客戶,，首套房貸利率最低降至“2字頭”,。
一位華潤銀行廣州地區(qū)個貸經(jīng)理告訴記者：“部分客戶可申請到最低2.89%的首套房貸利率，我們會綜合參考借款人的工資流水,、工作性質(zhì),、負(fù)債情況等信息。如果借款人資質(zhì)無法達(dá)到條件,，也可享受首套房貸2.99%的優(yōu)惠利率,。”
然而,，與新增房貸相比,，目前存量房貸利率普遍在4%以上,，處于較高水平，存量房貸利率與新增房貸利率的利差再度回到六七十個基點(diǎn)的高位,。
與此同時(shí),，隨著二季度以來新增按揭定價(jià)與存量按揭定價(jià)價(jià)差走擴(kuò)，存量購房者心理落差加大,，一定程度上引發(fā)部分購房者提前還貸行為,。
深圳的水先生告訴記者：“我是2020年1月買房辦理的按揭，貸款260余萬元,。雖然經(jīng)歷了去年存量房貸加點(diǎn)調(diào)整和二套轉(zhuǎn)首套等多重利好,，目前利率仍為4.5%，與深圳市現(xiàn)在普遍執(zhí)行的3.4%的首套房貸利率相比,，高出100多個基點(diǎn),。”
在今年6月深圳市多部門明確回應(yīng)存量房貸利率暫不調(diào)整后,，水先生開始籌錢,，打算提前還貸?！耙奄u了老家的房子,，又把放在理財(cái)和股市的錢提了出來，湊了200萬元,，雖然不能全部還清,，但月供從1萬多元降至1900多元，生活幾乎沒有壓力了,，總利息節(jié)省近144萬元,。”水先生調(diào)侃道,，“這可能是當(dāng)下回報(bào)率最高的‘投資’了,。”
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，與水先生有相同想法的存量房貸借款人并不在少數(shù),，中金公司的研究測算也表明，按揭早償率位于14%左右的高位,。
降存量房貸利率窗口打開,？
隨著新增與存量房貸利差拉大，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，降低存量房貸利率符合群眾期盼,，且一定程度上有利于商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力，因此，未來存量房貸利率存在下調(diào)空間,。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示,，新一輪存量房貸利率下調(diào)的窗口已打開?！耙环矫?，近期存款利率有所下調(diào)，5年期存款利率降幅更大,。利率調(diào)整降低了銀行資金端成本，而且中長期調(diào)整幅度更大,，意在降低居民定期存款的傾向,；另一方面，央行公開市場操作利率下調(diào),，商業(yè)銀行資金端成本下降,，從而為房貸利率再次下調(diào)打開了窗口?！崩钣罴握f,。
就下調(diào)方式而言，有兩種呼聲較高,，一是“重定價(jià)”,，即存量按揭借款人與原貸款銀行內(nèi)部置換或重新協(xié)商房貸利率；二是“轉(zhuǎn)按揭”,，即借款人將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行,，并按照最新貸款要素重新簽訂按揭合同。
其實(shí),，重新協(xié)商房貸利率,，集中調(diào)降存量房貸利率，去年已有先例,。2023年8月末,，央行、國家金融監(jiān)督管理總局指導(dǎo)下調(diào)存量首套住房貸款利率,。此后,，各銀行接連發(fā)布利率調(diào)整公告，明確存量個人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則,，大部分符合要求的存量首套房貸利率降至報(bào)價(jià)利率,。
《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至去年末,，已有超過23萬億元存量房貸利率完成下調(diào),，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%(2023年12月5年期以上LPR為4.2%)，平均降幅73個基點(diǎn)，每年減少借款人利息支出約1700億元,。
針對近日存量房貸降息和“轉(zhuǎn)按揭”傳聞,，記者采訪多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人，他們均表示尚未接到相關(guān)通知,。
建設(shè)銀行個貸中心工作人員向記者表示：“沒有收到任何降低存量房貸利率的通知,，‘轉(zhuǎn)按揭’是否具有可行性仍待上級部門研究。若今后有相關(guān)政策推出,，我行會積極落實(shí)安排,。”
招商銀行行長王良9月2日在該行中期業(yè)績發(fā)布會上表示,，針對“轉(zhuǎn)按揭”的傳聞,，還沒有接到相關(guān)管理部門的意見，也沒有征求過商業(yè)銀行的意見,，目前這個政策還沒有得到確認(rèn),。但王良同時(shí)表示，如果這一政策最終推出,，會對銀行存量按揭利率帶來一定的負(fù)面影響,，宏觀管理部門會在推出這樣的政策前做好充分論證和研究。
“轉(zhuǎn)按揭”是否可行
部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，放開存量房貸“轉(zhuǎn)按揭”可促進(jìn)商業(yè)貸款利率完全市場化,，應(yīng)為可選項(xiàng)。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示,，放開存量“轉(zhuǎn)按揭”有如下好處：一是回應(yīng)社會降低存量貸款利率的呼聲,；二是“轉(zhuǎn)按揭”定價(jià)完全由商業(yè)性市場競爭決定，避免了由央行給定存量按揭利率調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)可能帶來的爭議,；三是“轉(zhuǎn)按揭”風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)簡單易操作,，可避免房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)累積加大。
但也有不少業(yè)內(nèi)人士表示,，若允許“轉(zhuǎn)按揭”,，會加劇銀行內(nèi)卷，進(jìn)一步壓縮利潤空間,。
五礦信托財(cái)富資產(chǎn)配置策略總監(jiān)何婉婷向記者表示：“‘轉(zhuǎn)按揭’模式雖然呼聲很高,，但涉及跨行合作、資產(chǎn)重估,、資金調(diào)配,，流程復(fù)雜，或存在投機(jī)風(fēng)險(xiǎn),、惡性競爭,、摩擦成本較高等問題,，且對大行沖擊明顯。該種模式短期內(nèi)全面推開的概率不大,。如若推行,，需充分研究對市場不同主體的影響或沖擊，做好政策規(guī)則協(xié)調(diào)配套,?！?/p>
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，各地存量房貸利率執(zhí)行情況不一,，在當(dāng)前市場環(huán)境下,，借款人與原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率的方式或許更為合適。而通過不同銀行之間“轉(zhuǎn)按揭”方式,，或加劇市場競爭,，對預(yù)期的穩(wěn)定將形成擾動。
從操作便利度來看,，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“轉(zhuǎn)按揭”會造成很多新的工作量,，實(shí)際上上一輪存量房貸調(diào)整,，是通過系統(tǒng)默認(rèn)方式直接在后續(xù)月份減少了月供還貸額，這是比較簡單且容易接受的做法,。
而招聯(lián)首席研究員董希淼則對再次集中調(diào)降存量房貸利率的效果持不同看法：“下調(diào)存量房貸利率主要是希望降低居民利息支出,，從而更好支持消費(fèi)和投資。從去年房貸利率下調(diào)后的情況看,，居民部門消費(fèi),、投資未見明顯起色，提前還貸沒有明顯減少,。因此,，再次集中下調(diào)存量房貸利率意義可能不大?！?/p>
但他認(rèn)為,，對于上一輪調(diào)降中未涉及的存量二套房貸利率可以集中下調(diào)。需要注意的是,，采取浮動利率的房貸利率已隨LPR變化,，存量房貸利率集中調(diào)降是特殊時(shí)期采取的特殊政策，不應(yīng)成為常態(tài)化,、日常性政策措施,，否則將對商業(yè)銀行經(jīng)營管理造成沖擊。
銀行息差面臨更大挑戰(zhàn)
存量房貸與居民生活息息相關(guān),，也是影響銀行經(jīng)營成果的重要業(yè)務(wù)板塊,。
何婉婷告訴記者,，去年存量房貸利率集中下調(diào)引發(fā)了階段性的銀行資金壓力、大行融出意愿下降以及小行買債意愿提升,。今年,，央行對貨幣政策框架進(jìn)行了調(diào)整，暢通了利率傳導(dǎo)機(jī)制,；構(gòu)建了新的利率走廊,，收窄走廊寬度，使得流動性分層現(xiàn)象顯著緩解,；通過豐富公開市場工具,，增加國債買賣工具對債市極端交易和曲線形態(tài)進(jìn)行糾偏。因此,，當(dāng)下如果再次推進(jìn)存量房貸利率下調(diào),，配套貨幣政策的精準(zhǔn)支持，預(yù)計(jì)對銀行間流動性影響可控,。
但她認(rèn)為,，存量房貸利率下調(diào)對于銀行息差構(gòu)成挑戰(zhàn)。今年以來,，利率市場化推進(jìn)步伐不斷提速,，2024年二季度各類銀行的凈息差基本保持穩(wěn)定，持平于上期的1.54%,，整體依然較低,。出于穩(wěn)定銀行息差的考慮，如果存量房貸利率下調(diào),，預(yù)計(jì)是以對銀行息差影響更為溫和的方式推進(jìn),，并且需配套負(fù)債端成本降低。
從居民端來看,，克而瑞集團(tuán)董事長,、上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱認(rèn)為，如果能夠調(diào)降存量房貸利率,，可以有效減輕居民的負(fù)債壓力,，釋放購買力，從而提振居民支付能力和消費(fèi)信心,，刺激消費(fèi)回升,，為經(jīng)濟(jì)增長提供動力。同時(shí),，還能減少提前還貸等情況,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
陳文靜表示,，若進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率,，將繼續(xù)為借款人節(jié)約利息支出,，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。同時(shí),，也有助于穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期,，減緩購房者因房貸利率下降帶來的觀望情緒。
李宇嘉建議,，存量貸款利率盡可能一次性降到接近中長期定期存款利率水平,，讓居民形成按揭仍舊是低利率、普惠利率的觀感,，進(jìn)而抑制提前還貸,，鼓勵按揭買房。
